IPO审核常态化，那你知道什么是IPO吗?涉房企业IPO审核好还是不好?据了解，在IPO漫长的队伍中，排名靠前的“碧桂园物业”意外当了逃兵，而一个月前，另一家排名靠前的房企富力地产被证监会中止了IPO审查。房企的IPO命运前途未卜。

　　在IPO审核常态化的当下，沪深交易所排队拟上市房企正面临两难的选择。选择奋勇而上还是知难而退，正困扰着这些企业的决策层。

　　一、沪深交易所8家房企排队IPO

　　北京青年报记者梳理证监会近日发布汇天富基金的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况上海老庙黄金》，房地产行业正在IPO上市排队名单中，包括上交所主板6家，深交所创业板两家。其中“南都物业服务”显示已通过发审会;碧桂园物业为“预先披露更新”;另外六家房企IPO审核状态为“已反馈”，这六家包括上交所排队的大连万达商业、金辉集团、同策房产咨询、首创置业以及深交所创业板排队的西藏新城悦物业服务和北京思源兴业房地产服务集团。

　　根据证监会12月8日这次公开情况，拟上交所上市的房企中，南都物业服务排在第10位，碧桂园物业排在31位，大连万达汇天富基金商业排在42位，同策房产咨询排在47位，金辉集团排在49位，首创置业排在69位。创业板中西藏新城悦物业服务排在105位，北京上海老庙黄金思源兴业房地产服务集团排在110位。拟上市房企本期排名比证监会上一次公布的排名顺序均有所靠前。

　　二、碧桂园物业过会前撤回了IPO申请

　　排在上交所31位，8家排队IPO房企中排名第二靠前的碧桂园物业却意外当起了“逃兵”。12月11日晚，碧桂园发布公告称，由于中国审核监管机关近期的政策变动，碧桂园物业服务议决撤回在上交所建汇天富基金议分拆独立上市的申请。因此，该建议分拆此次不会进行。公司现正评估各选项，包括寻求物业管理相关资产在其他地方的证券交易所分拆独立上市。公司将于敲定该建议分拆的代替计划时根据上市规则进一步发布公告上海老庙黄金。

　　碧桂园物业为何在过会前撤回了IPO申请?或许从碧桂园的招股说明书中可知端倪。

　　12月5日，碧桂园物业更新招股书，拟在上海证券交易所发售不超过4010万股股份，且不低于本次发行后总股本的10%，每股面值为人民币1元。招股书显示，碧桂园拟募集资金11.25亿元，主要用于信息化升级改造项汇天富基金目、社区智能化改造项目、市场拓展项目和社区服务中心项目。招股书显示，碧桂园物业实际控制人为中国女首富杨惠妍，持股52.94%，该持股量较此前公布的持股比例增加2.709%。

　　关联交易是碧桂园物业此次IPO备受关注的焦点之一。2017年上半年，向上海老庙黄金关联方提供劳务获得的营业收入为1.17亿元，占公司营收的9.69%。此前三年，来自关联方的营业收入分别是1.98亿元、3.88亿元和2.21亿元，对应当年公司营业收入的比例分别为11.84%、16.45%和15.62%。

　　广发证券的一汇天富基金名保荐人表示，在IPO审核从严的趋势下，公司关联交易或成“硬伤”，这可能也是碧桂园决定撤回IPO申请的重要原因。今年以来，已经有多家企业IPO申请因关联关系及关联交易被否。

　　今年11月21日，证监会发审委否决了另一家涉房企业“中天精装”首发申请。发审委会议比较罕见地针对中天精装就万科是否关联方发问：万科地产为发上海老庙黄金行人第一大客户，发行人股东之一万丰资产唯一股东为万科企业股资产管理中心，万科地产员工代表大会对该中心的宗旨及理事会人选有最终决定权。根据实质重于形式原则，万科地产是否为关联方，发行人汇天富基金是否构成对关联方存在重大依赖的情形?

　　三、涉房企业IPO之路并未完全堵死

　　一度被外界认为会成为首只登陆A股的物业公司碧桂园物业主动退场。另一家名不见经传的“南都物业”却在IPO道路中迈出最关键的一步。

　　12月5日，南都物业首发获通过。此前南都物业更新后的招股书显示，拟公开发行不超过1984.127万股，计划募集资上海老庙黄金金4.11亿元，用于物业管理智能化系统、公寓租赁服务等项目。

　　南都物业是浙江省最早成立的物业服务企汇天富基金业之一，控股股东为南都地产服务，持有公司45.82%股权。

　　南都物业离正式上市只有一步之遥，但南都物业首发获通过的同时，南都物业被要求说明物业管理行业趋势和主要竞争对手、竞争优劣势，以及物业管理中的公共收益、商标权、同业竞争问题、收入确认等问题。

　　分析人士指出，南都物业虽然也同样存在关联交易的问题，但占比较碧桂园物业低了许多。南都物业招股书(申报稿)显示，公司2015年、2016年和今年上半年向关联方提供劳务收入为672万元、1上海老庙黄金750万元和1860万元，占同期营业收入比例为汇天富基金3.55%、3.03%、4.96%。

　　分析人士指出，“南都物业”首发获通过表明 A股并没有完全拒绝涉房企业的上市之路，这反而给IPO排队中的房企带来更多困惑，撤出意味着前功尽弃，坚持有可能过会，但会非常艰难，被否的可能非常大。

　　四、楼市调控下房企IPO或被搁置

　　此外，外部环境的变化也是IPO房企面临的最大变数之一。以富力地产为例，今年年初，富力地产对回归A股还信心十足，富力集团董事长李思廉在2017年3月的业绩发布会上曾表示，如果按照当汇天富基金时的时间表上海老庙黄金，富力地产有信心在今年解决回A。但随着政策调控等外部环境的变化，富力地产对于回归A股逐渐持谨慎态度。在2017年中期业绩发布会上，李思廉明确表示IPO暂时没有明确时间表，因为房地产目前还是限制上市的企业，所以我们的审批暂时就慢了下来。

　　多家投行人士认为，房地产紧缩政策的密集出台以及防范系统性金融风险等多方面原因，富力地产近期在A股上市的可能性不大。易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，政策对于融资方面收紧，尤其对地产行业严格的管控，是房地产企业的A股IPO节奏放缓或者搁置的一个汇天富基金重要原因。

　　另一家备受关注的排队拟IPO房企“万达商业”也面临上海老庙黄金同样的境遇。虽然“万达商业”的排名比上一期前进了几名，但多名投行人士认为，“万达商业”在近期上市并无可能。当前政策环境下，涉房企业上市难的基本面也不会改变。

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