库存降了不少 房价稳健有升

明年楼市可能“价涨量缩” 高端楼盘主导

即将过去的2016年，宁波楼市可谓是从头“热”到尾。

一开春，伴随中央“去库存”的主基调，在降首付、降契税等组合政策刺激下，宁波楼市紧跟大环境，以意想不到的消化速度刷新各项成现货仓单交纪录。
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这一年，市场步行在“量价齐升”的通道上，房市、土拍持续迎来供需两旺。稳房价、促成交和去库存的有机统一，以改善主导的购房者需求全面激发，一、二手房市场成交再攀高点。

面对第四季度以来20余城政策收紧，宁波市场堪称“镇定”，年底还走出了一波多盘齐开的翘尾行情。截至目前，今年宁波市六区一、二手房成交量已双双冲破5万套大关。据中国指数研究院宁波分院统计，到本月26日为止宁波市六区一手房成交56049套；市房产交易中心数据显示，二手房1-11月份成交54426套。

宁波楼市这一年有哪盘江股份股票些可圈可点的表现？这一轮的购买力还能持续多久？一起来听听本地业内人士的总结、点评。记者 郑牡丹

宁波百隆房产总经理谢耀生： 政策成就了今年的红火局面

从今年房地产市场走势来看，方方面面都超过了预期。成交量、成交价格、地王的产生数量，特别是一线城市房价的涨幅均超过了预期。

而出现这种超预期的火爆景象，无疑是政策使然。

从去年托市政策的不断倾斜，到中央经济工作会议将“化解房地产库存”列为工作现货仓单之重，今年年初交易税等“双降”政策又为市场加码；同时，金融盘江股份股票层面的银行利息、炒股首付也是历史新低，可以看到从中央到地方政府引导房地产市场健康发展的决心。

政府在楼市连下的这些政策猛药，在今年上半年的刺激力达到最大化，使得热点城市的形势一片火爆。

但就宁波而言，今年楼市的发展态势是稳健、良好的。一方面，市六区成交量是紧随“大部队”创下历史新高，库存消化得比较好，达到政府和市场的预期，最重要的是房价稳中有升，并没有涨得很离谱，对于市民来说还算是能承受的范围。另一方面，今年地现货仓单块价格往上走明显，但地价、房价并没有突破历史最高点。总的来说，市场还是理性的。盘江股份股票

估计明年楼市成交不如今年，可能会迎来调整。从今年四季度起，大环境的形势开始转向，多个城市对房地产市场进行调控，加上银根有收紧的趋势，未来楼市的成交会受到影响。虽然他地限购对宁波来说没什么影响，按宁波目前的情况也不会启动限购，但也需要谨慎。

明年特别要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，尽快研究出适应市场规律的基础性制度和长效机制，发挥好政策的复合作用，通过保障房、交易税、房贷利息、现货仓单首付款等环节来引导整个房地产市场的稳健发展。

宁波容创机构总经理助理徐江涛：盘江股份股票

市场需求以改善类主导 接下来可能是“价涨量缩”的表现

今年宁波楼市的起势十分明显，去化量达到了历史大值。去年年底宁波住宅库存量约为44000多套，现在已降到近27000套。这一轮的库存去化是以政府政策刺激主导，金融杠杆的效果比较明显。

库存下降的同时，房价有了显著涨幅。去年宁波市场上，单价在2万元/平方米以上的楼盘还是凤毛麟角，今年单价2万元/平方现货仓单米以上的楼盘越来越多，这主要受到今年拍地的价格影响，毕竟今年拍出来的地块价格基本在1万元/平方米以上。

这意味着，今后宁波市场会是高端楼盘主导，这也是顺应市场需求的。从去年下半年开始，宁波市场需求转为改善性主导，让改善类楼盘一度成为成交大头，刚需楼盘逐渐成为市场的配角。加上早年的存量土地上打造的刚性楼盘消化加速，使得刚性需求在市场中占比减少。

接下来改善类住宅的供应量会继续放大，价格保持稳中有升的态势。

从今年第四季度以来，国内楼市又一轮的调控开现货仓单始了，很多城市明年都会保持对房价的压制态势。所以，就算宁波没有跟风出台调控政策，接下来出鼓励政策的可能性也不大。一方面因为宁波去年下半年以盘江股份股票来“量价齐升”的局面体现得比较明显，另一方面由于国家整体的导向是调控的，是在制约房价的上升。

明年楼市会是一个“价涨量缩”的表现。一方面早年压抑的需求今年有了集中的释放，还“历史账”还得也差不多了；另一方面，高价地入市后，项目的房价会呈现出较高的水平，如果楼盘纷纷开出2万元/平方米以上的单价，势必会引起市场成交量下跌，楼市可能迎来盘整的过程。
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宁波南天房产业务副总经理郑桂良：

二手房市场成交给力 价格平稳

今年，在棚改项目推动，契税、营业税“双盘江股份股票降”政策，宽松信贷的支持下，二手房成交量迈上新高地。

其中棚改一套能催生两套房屋成交，带动作用很明显。一方面，棚改户在两年内购买房屋可以获得一定比例的拆迁补偿金，更青睐现房挑选余地较大的存量房市场；另一方面，房东有了资金，往往会进入一手市场改善住房，所以棚改对一、二手房市有很大的推动作用。

今年虽然二手房成交量创现货仓单新高，但成交均价依然保持着平稳的良好态势。从市六区来看，年末与年初相比较，成交均价也就涨了约350元/平方米。中心城区由于棚改户、学区需求的带动，房价涨幅稍大，年末与年初相比涨了盘江股份股票约750元/平方米。所以，今年二手房市场整体的价格可以说是“波澜不惊”。

“波澜不惊”与这些因素有关：一是宁波二手房客群以本地人为主。本地人偏好中心城区，包括棚改拆迁户也是如此，这种情结是宁波中心城区的房价相对市六区涨得更快的重要原因。目前购房类型以自住型、改善型为主，外来投资客比较少见。南天公司的统计数据显示，外现货仓单来投资客占到宁波购房客群的10%左右。

二是宁波二手房库存依然巨大，使得房价上涨乏力。另外，宁波现有大量的政府保障性住房、安置用房，像现在交付的五江湾小区、高桥的蒲家兰庭等。<盘江股份股票br />
三是，与商品房比较，存量房的涨价有一定的滞后性。二手房房东对市场的灵敏度没有开发商那么高，也不像专业人士对市场的未来预期有那么迅速的判断。从南天公司的经验来看，某一地块拍出高价后，房东马上调高挂牌价的基本没有，而是要等到高价地进入楼盘销售阶段时房东才有了参照。

对于明年的二现货仓单手房市场，个人觉得交易量会略逊于今年，当然成交的走势还受棚改的力度影响；房价方面，主基调还是一个“稳”字。