高压难解，房企竞争愈烈。随着调控的深入，楼市下行趋势愈加明显，与之形成鲜明对比的是，土地市场热潮不断，竞争未见缓和。

近日举行的中央经济工作会议再提加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，2017年甚至未来几年的房地产发展就此定调，“着力振兴实体经济，避免房地002441股票产金融过度繁荣；从刺激房地产到建立长效机制，限制投机性需求，合肥三洋股票增加土地供给，发展大都市圈。”

长效机制下，自今年10月开始的行政高压干预楼市的态势能否得以松动？2017年的楼市格局又将如何影响着房企们的战略？

房产税法理概念有待理清

一场调控，房企进退两难。

一方面，政策收紧特别是对房源定价的直接干预，挤压着房企的利润空间；另一方面，楼市高压何时松动尚无定论，牺牲利润换取业绩还是坐等政策松动，实现长远发展成为房企必须面对的问题。<002441股票br />
一家业绩冲击千亿房企的内部人士向《每日经济新闻》记者透露，政府对预售价格的控制，压缩了企业的利润空合肥三洋股票间。在业绩压力面前，公司内部不得不考虑“牺牲”哪一个或几个项目，以完成业绩。

2017年市场会多大程度地反弹？亿翰智库研究总监张化东对政府的干预给出了积极的评价，房价的快速上涨累积的风险较大，政府的干预拉长整个行业周期，且使其更加平缓。

同时，调控政策的效果已经开始显现。统计局数据显示，2016年前11个月，商品房销售面积和销售额同比增速明显放缓，房地产002441股票开发投资增速也为4个月来首次放缓。

中国指数研究院方面认为，从需求端来看，重点城市住宅成交量继续呈现环比下行态势，部分城市降幅扩大；从供给端来看，房企推盘规模合肥三洋股票也有所减少，新推项目定价继续低于预期水平；从价格来看，11月百城整体价格环比涨幅回落至0.88%，多数城市价格更趋平稳。

“稳中求进”被认为2017年整个经济工作的总基调，楼市亦然。张化东认为，2017年楼市政策很难有大的转向，会维持目前的政策。

新城集团副总裁欧阳捷表示，抑制资产泡沫是既定方针002441股票，如果房价持续上涨，将带来资产泡沫破裂、冲击金融体系的巨大危险，虽然限房价是“扭曲动作”，但依然非常必要。欧阳杰还认为，2017年住宅楼市的特点是，三四线城市继续去库存，热点一二线城市继续控房价。

行政干预短期内稳定了合肥三洋股票楼市，而长效机制何时才能兑现？

张化东认为，高层“加快制定长效机制”背后是已储备的长期调控机制，并非仅局限于当下的限购、限贷，会依楼市的表现因势推出。

但也存在业内人士持不同的观点。在12月11日举办的“2016央视财经论坛”上，交通银002441股票行首席经济学家连平表示，应该加快房地产税的落实，但当下应先理清房地产税是持有税还是消费税等法理概念。保利地产董事长宋广菊更是直言，当前楼市处于波动期并不适宜推行房地产税，应该理清其中的法理。

房企的判断还直接体现在执行层面。有金地集团内部人士向《每日经济新闻》记者透露，其所在区合肥三洋股票域公司讨论得出政府对土地财政的依赖并不会长久，且已经有迹象表明政府已经在做替代性的事情的结论。

2016年以来，上海在部分住宅用地出让中增加15%的自持部分用于出租，同时，北京尝试通过限制土地价格增002441股票加企业自持用于出租，均被认为是政府正在转变单纯获得土地出让金的“一锤子买卖”模式，进而转向可持续性租赁收入及更深层次房地产税的探索 。

上述金地集团内部人士称，目前全国正在大规模的进行不动产登记，以及今年国考中的大规模招聘税务条线的公务员，均可看出政府在做长效机制改革的准备。该人士同时透露，其所在的区域将会依据对政策的判断，调整投资布局合肥三洋股票甚至是增加新的组织部门。

外溢区域备受房企关注

土地拓展已关乎房企“生死存亡”。随着越来越多房企的加入，公开招拍挂市002441股票场竞争愈加激烈，更多的房企将注意力转向了城市更新、项目甚至公司并购等方向。一二线热点城市之外，大城市的外溢区域也正在被越来越多的房企关注。

前述金地集团内部人士坦言，其所在公司对一线城市的投资拓展不再限于公开的招拍挂市场、传统的热点区域，智慧型拿地将是发展方向。比如国企改革下，很多优质项目通过产权交易所挂牌出让，或是一些法院拍卖项目，渠道相对公开市场而言较小众，能较低价获取土地。

对于未来，该人士则表示，在项目类型上，不排斥持有回收期较长的住宅以及商办项目；对于热点二线城002441股票市，因市场波动较大，会更加注重拿地时点的选择，对城市圈外溢区域也会适当布局。

有鑫苑置业的内部人士表示，一线城市的调控已是常态，政府已不可能大规模供地，未来对土地限制将会增加，企业必须研究城市更新，以及向一线城市周边的外溢区域拓展。

上述鑫苑置业内部人士还表示，随着城市更新，二线城市的进入门槛正在提高，对开发能力的要求也在提高。前述金地集团内部人士也坦言，直接瞄准土地和项目，有能力的企业正向产业和区域规划方面外延。

例如，产业园运营启动较早的华夏幸福002441股票，凭借产业园规划获取了大量的住宅项目开发；而近两年，房企又将注意力转向轨交，绿地集团、华夏幸福成立轨交公司试图以此获取轨交周边的土地。

总之，获取土地方式的升级和改变，对仅关注公开土地市场和习惯拿地、卖房的中小型企业而言，变得更加专业和艰难。

房企两极分化趋势凸显

近来，越来越多的迹象表明，中小房企正在被大的地产公司并购，甚至是退出房地产业，多位业内认为，明年这一形势将会加剧。

除获取土地难度增加之外，监管层对资金的收紧也加快着002441股票中小合肥三洋股票企业的转型和退出。监管层对房企公司债发行门槛标准的调整则是最好的例证。

在新的发行标准里，房企的资产额度、在一二线城市的土地储备等均成新的门槛，这导致许多小型企业失去发债资格。

张化东认为，随着资金变化，房地产行业的集中度增加，小企业将面临更艰难的处境，会通过资产处理或销售的方式逐步转型或退出。

欧阳杰表示，随着政策层面的收紧，大型房企也面临着资金成本的上升，但其融资渠道更多，更容易获得金融机构的信任，目前房企两极分化趋势已愈渐明显。但中小房企或002441股票已错失最好的退出机会。中小房企处境越来越艰难的原因之一是，其更多合肥三洋股票地布局在三四线城市，欧阳杰表示，2016年是一二线城市中小房企最好的溢价退出机会，但这个机会正在逐渐远去。房企并购仍在，但溢价空间越来越小了。

前述金地集团人士同样表示，2016年市场升温之后，待价而沽的小房企未能于政策收紧前退出的，在面对不确定的未来时，正在近期集中入市。