深圳客退潮，临深片区成交受到重挫，以本地购房者为主的主城区楼市却趁机崛起，回归主流市场。明年主城区将有大量新盘入市，且价格还有下调空间，购房者不用急于入市，可慢慢挑选。

　　深圳客退潮 楼市降温

　　11月5日，东莞主城区有新盘在限购、限贷新政后首次开盘，碧桂园Park Royal推出220套103交银先锋股票~142平方米户型，在多重优惠后，认购的均价约在2.25万元/平方云财经股市情报网米左右。记者在现场看到，与新政前碧桂园开盘时几百上千人排长龙的现象相比，新政后冷清了不少，楼盘活动现场有不少的空位。

　　开盘当天该楼盘约认购100来套，销售率超过五成。该楼盘的购房者以本地客为主，主要来自东城、南城和莞城及周边镇区，深圳客仅占1成左右。

　　在目前市场十分冷淡的情况下，开盘去化率超过五成，已经是比较不错的销售量。临深片区楼盘主打深圳客，受到深圳客退潮影响非常大，成交量也缩水明显。据东交银先锋股票莞中原研究部监测数据显示，东莞近两个月出现住宅成交记录的项目有254个，其中10月住宅成交环比9月降幅在30%~50%的项目有17个，降幅超过50%云财经股市情报网的项目有90个，占全市比重为35.43%，出现零成交的项目也比较多，多达46个，约占全市的二成，反映受东莞新政影响，10月东莞全市大部分项目成交大幅减弱，市场降温速度快且幅度大。从区域角度来看，10月住宅成交缩水过半甚至零成交的项目主要集中在黄江、虎门、凤岗、塘厦等临深区域，临深区域目前价格高位,深圳客投资已大幅退潮，成交降温显著。

　　刚需交银先锋股票户型成交量居多

　　在户型方面，根据天为地产研究中心提供的数据显示，今年1~10月份，主城区住宅成交套均面积为128.69平方米，南城、万江在110平方米左右，以刚需求为主，东城、莞城则以改善大户型为主，面积云财经股市情报网在150平方米以上。

　　值得注意的是，今年前10月，主城区除了100~120平方米刚需户型成交量在1000套以上外，60平方米以下的公寓成交量排名第二，也达到1033套，除了主城区公寓供应量大外，主城区商业、生活配套完善，吸引很多年轻白领投资过渡性住宅。相对于交银先锋股票镇区来说，主城区的公寓优势比较明显。公寓由于定价相对较低，一定程度上也拉低了主城区整体均价水平，使得主城区房价仅在1.5万元/平方米左右。

　　另外，今年前10月主城区200平方米以上的住宅仅成交98套，超过200平方米的大户型豪宅由于总价高，销售相对比较困难。受到新政影响，大户型豪宅未来云财经股市情报网成交可能继续下降，降价的可能性也比较高。

　　天为地产研究中心总监樊启江介绍，主城区刚需户型和改善户型的成交量一直比较大。由于人口流动和土地资源之间的需求矛盾一直在加大，因此过渡性交银先锋股票公寓产品及二至三房的刚需户型成交最大，随着二胎政策的放开，改善型的需求比例也会越来越大，甚至会激增。

　　大多楼盘回归理性

　　主城区楼市能快速回归主流市场，与主城区房价没有随着这一轮疯狂楼市快速上涨有关，虽然在8、9月份受到高价地影响，个别楼盘房价高企，但是大部分城区楼盘定价仍相对理性。

　　随着市场回归理性，主城区市场的供云财经股市情报网求也基本显示出平衡状态，均价上涨放缓。合富辉煌(中国)东莞发展研究中心数据显示，2016 年 10 月主城区住宅供应面积交银先锋股票 2.7 万平方米，环比下滑 20%；主城区住宅签约面积 2.4 万平方米，环比下滑 52%，一方面受 10 月限购限贷等政策的影响，另一方面也与9月成交相对较好的影响下，导致住宅签约环比出现较大的回落，总体看主城区成交更多受制供应不足的影响。不过，从供应和成交情况来看，主城区供需基本平衡。

　　在均价方面，由于政策的影响，10月主城区均价涨幅也表现出变缓趋势。10 月主城区住宅签约均价为 17473 元/平方米。

　　天为地产云财经股市情报网研究中心统计了今年1~10月主城区的住交银先锋股票宅网签数据也发现，主城区（南城、东城、莞城、万江）1~10月共成交4953套住宅，成交均价约14506元/平方米，其中南城和东城签约均价最高，分别为15362元/平方米和15573元/平方米，莞城和万江签约均价分别为12386元/平方米和10487元/平方米。与临深片区2万元/平方米以上的均价相比，主城区房价相对较低，本地购房者的接受程度也更高。

　　后市：三旧改造项目“扎堆”上市

　　主城区土地资源稀缺，一直制约着主城区房地产的发展，不过，随着主城区三旧改造项目纷纷开工建设，未来交银先锋股票主城区供应量会明显增加。除了云财经股市情报网已经开盘的碧桂园Park Royal外，碧桂园城央壹品、世博天林名苑等多个三旧改造项目也即将入市。据记者不完全统计，目前在主城区有三旧改造项目的品牌开发商除碧桂园外，还有中天、万科、富通、置荟星城等多家品牌房企，这些三旧改造项目多位于中心城区位置，且体量不小，购房者可选择的房源大增。

　　天为地产市场研究部也介绍，今年1~10月主城区商品房新开工的项目多达13个，包括东城的国贸中心、凯晟景园、东莞国际金融大厦、君荟庭；莞城的天宝公馆、创业商业大厦、天林名苑等，交银先锋股票目前这些项目已经陆续进入销售阶段。

　　樊启江认为，从目前的供需态势来看，主城区供应量一云财经股市情报网定数量的释放会进一步激发市场需求，未来明显的变化也会在价格上体现出来。整体上来说，住宅市场仍呈理性回归趋势。另外，三旧改造项目盘活低效存量土地，主城区里的后发优势将会逐步凸显，而其可观的数量一定程度上能满足市场的需求。

　　在价格方面，虽然目前主城区市场供应紧张,房价坚挺,但随着明年大量新盘入市放量,主城区市场价格仍然有调整的空间。东莞中原地产市场研究部统计数据显示，截至9月底城交银先锋股票区住宅库存量仅为36万平方米,消化周期为3个多月,而洋房库存仅剩1400套左右。

　　虽然11月份开始城区有新盘入市，但目前市场情况下，大部分楼盘以少量加推试探市场为主，云财经股市情报网供应量比较少，近期主城区供应依然紧张,房价仍继续坚挺。如上周新开盘的碧桂园Park Royal备案价约2.5万元/平方米，认购价在2.25万元/平方米左右，价格相对区域均价仍然较高。按照新的备案政策，楼盘价格备案后在两个月内不能更改价格，因此可以预计今年年内主城区房价仍然相对较高。

　　不过，这种情交银先锋股票况明年将会有所改变。据东莞中原监测显示,明年城区供应放量会加大,预计有碧桂园、金地、宏远、万科、融创等品牌房企项目在售,品牌房企新盘加入市场，随着竞争激烈，市场仍然有调整的空间。