9只公募REITs正式获批，如何发行？如何参与？发售公告最快于本周公布，万亿市场静待最后一声枪响

财联社（记者 韩理 沈述红）讯，万亿级公募REITs市场又迎来了一个重要里程碑。5月17日，首批9只基础设施公募REITs获批，只待基金发行的一声枪响。

此次深交所首批4单项目为中航首钢生物质、博时招商蛇口产业园、平安广州交投广河高速公路和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，预计募集规模合计近140亿元；上交所获批5单项目则分别为华安张江光大园、浙商证券沪杭甬杭徽高速、富国首创水务、东吴苏州工业园区产业园和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。

目前，博时、中金、平安、红土创新、富国、东吴等公司已经公布了旗下公募REITs的基金合同、招募说明书、托管协议、法律意见书，个别资管机构也已提前做好了基础设施集合资产管理计划备案，静候相关产品的正式发行。另据记者了解，公募RIETs产品的发售公告有望在本周发布，不少银行、保险机构已翘首以盼。

记者了解到，自2020年4月底，中国证监会、国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《公募REITS试点通知》）以来，各家基金公司持续招兵买马为项目储备优秀的人才。

首批9只公募REITs正式获批

我国对REITs的筹谋，早在19年前便已开始，但公募REITs帷幕的拉开确是一年前启动的。

从去年四月底《公募REITS试点通知》发布，到今年4月中下旬10只公募REITs产品相继上报，再到9只公募REITs产品正式获批以来，REITs在整个基金行业引发了不小的共振，不少基金公司纷纷布局，并积极筹备相关工作。

从5月17日晚间公布的首批公募REITs产品情况看，深交所首批4单项目为中航首钢生物质、博时招商蛇口产业园、平安广州交投广河高速公路和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金，预计募集规模合计近140亿元。

上交所获批5单项目，则分别为华安张江光大园、浙商证券沪杭甬杭徽高速、富国首创水务、东吴苏州工业园区产业园和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。

目前，博时、中金、平安、红土创新、富国、东吴等公司已经公布了旗下公募REITs的基金合同、招募说明书、托管协议、法律意见书，个别资管机构也已提前做好了基础设施集合资产管理计划备案，静候相关产品的正式发行。另据记者了解，公募RIETs产品的发售公告有望在本周发布，不少银行、保险机构已翘首以盼。

深交所表示，接下来，深交所将根据相关流程要求，匹配基础设施公募REITs产品特征，细化询价发行程序，基金管理人通过REITs专属网下发行电子平台向网下投资者询价，确定基础设施基金份额的认购价格，战略投资者、网下投资者和公众投资者以询价确定的价格参与认购，确保基金发售环节平稳有序。

下一步，上交所也将加快试点落地步伐，全面做好首批项目的发行上市、安全运行等工作，保障首批项目顺利落地。

如何参与？

对投资者来说，公募REITS确实产品结构等信息更为复杂，是目前公众接触的最为复杂的产品类型之一。对此，不少基金公司已经在开展投教工作，从线上线下两条线覆盖投资人。

区别于以往传统的公募基金，这次试点推出的公募REITs主要通过投资于基础设施资产支持专项计划全部资产支持证券份额，以获取底层基础设施运营收益并承担标的资产价格与现金流波动风险。实现了基础设施资产对普通老百姓和个人投资者的公开募集，符合法规要求的合格投资者可能花1千元，就能参与到基础设施资产股权投资。

根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，公募REITS产品结构有明确的规定：

1）投向明确：80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；

2）完全所有：基金通过资产支持证券和项目公司等载体（以下统称特殊目的载体）取得基础设施项目完全所有权或经营权利；

3）参与运营：基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；

4）强制分红：采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

另外，公募REITs发行方式也与普通公募产品有所区别，它采取网下询价的方式确定基金份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格，通过销售机构参与基金份额认购。

哪些投资者可以参与公募REITs认购？根据上述《指引》，参与该类产品份额发售的投资者包括原始权益人、网下投资者(如证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及其理财子公司等专业机构投资者)和公众投资者等。

另外，相关产品认购价格应当通过向网下投资者询价的方式确定。网下询价结束后，机构投资者、个人投资者可以以询价确定的认购价格参与认购。此外，投资者也可以在基础设施基金上市后在二级市场买入或卖出基础设施基金份额。

为什么是它们？

从首批9只公募REITS产品看，项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、垃圾处理及生物质发电、污水处理等主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。

从深交所和上交所公示的上述项目来看，这9大项目均具备优先支持基础设施补短板行业及高科技、特色产业园区等，聚焦优质资产，创新规范并举，具有良好的示范效应。

以博时招蛇REITs为例，该项目主要投资于位于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的两项基础设施资产，其原始权益人为招商蛇口，项目主要参与机构大都是央企招商局集团的下属企业。

该项目所在地蛇口网谷是深圳市最具代表性和最具活力的科创类产业园区之一，具备“中国（广东）自由贸易试验区”、“国家自主创新示范区”、“粤港澳大湾区”三区叠加的区位优势。根据公开披露信息，项目包含万融大厦和万海大厦，其中万融大厦土地使用权面积为17,243.53平方米，建筑面积为41,707.23平方米；万海大厦土地使用权面积为18,241.21平方米，建筑面积为53,592.84平方米。

平安广州交投公募REITs对应的基础设施项目，为广河高速（广州段），位于粤港澳大湾区核心地段，项目全长70.75公里，是目前国内首批申报的公募REITs中估值及规模最大的一单。借助REITs产品的发行，可打通广州交投在“投、融、建、管、退”全生命周期的发展与投融资链条，在优化商业模式的同时，实现持续稳定的利润贡献，促进项目持续健康平稳运营。

平安基金REITs有关负责人表示，“中国如此庞大的高速公路沉淀资产，通过公募REITs盘活是非常好的选择”。

华安基金的张江光大园项目也是上海市首单获批的公募REITs项目，是上海科创中心和金融中心联动发展的重大成果。该基础设施资产张江光大园位于《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》国家重大战略区域、中国（上海）自由贸易试验区、国家级高新技术园区上海张江科学城内。该项目成功获批是国泰君安集团落实2020年11月12日习近平总书记在浦东开发开放30周年庆祝大会上关于“全力做强创新引擎，打造自主创新新高地”重要讲话精神，响应推进上海科创中心、国际金融中心建设以及长三角一体化发展等重大国家战略的重要创新。

东吴苏州工业园区产业园项目，则是在江苏省和苏州市相关政府部门的大力支持下，在各方面都具备可行性的前提下，启动并最终实现了产品落地。该产品底层资产是两大产业园区，2.5产业园一期、二期和国际科技园五期B区，它们对应的土地性质分别是工业用地和科研设计用地。

上述两大底层资产的土地使用权分别于2055年及2060年到期。由此，东吴基金相关产品的存续期主要是依托资产的土地使用权来定的，定在40年。“但是投资人也不用担心存续期到期之后的问题，因为在存续期届满后，经基金份额持有人大会决议通过，基金可以延长存续期限。”

“我们在项目尽调的过程中，严格按照监管机构的尽调要求，对于项目本身和参与各方做了详尽的调查，考察点涉及整个项目流程的方方面面。”东吴基金称。

红土创新为旗下盐田港REIT产品配置了三名基金经理，均具备5年以上基础设施项目投资管理或运营经验。记者获悉，该基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。同时，该产品采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。

筹备早已有之

在首批基础设施公募REITS项目获批背后，是基金公司持续的布局。但作为一种全新的业务模式，公募REITs的业务发展需建立全新的业务体系和流程并配备专业人才队伍。

记者从多家基金公司了解到，自2020年4月，中国证监会、国家发展改革委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》之后，各家公司无论是在人才的储备上、法律法规的研究上均积极展开相关工作。

富国基金联合富国资产（其全资子公司）组织专门团队，开启了公募REITs业务展开的准备活动。由具有基础设施不动产投资经验的项目经理牵头，从各部门抽调具备不同专业背景的人员组成公募REITs工作组，重点研究相关法规政策，组织专项课题讨论，并进行国内外案例分析。通过内外部引入优秀人才，定期开展相关活动，培养了一支对公募REITs有深入研究和理解的专业团队。

平安基金是国内较早布局公募REITs业务的先行者之一，目前公司已建立超过10人的专职团队，产品成员具备IPO、财务、法律、税收、资产评估等专业经验，运营人员分别来自国内主流高速公路运营及投资机构，均具备5年以上基建投资和运营管理经验。

中航基金公募REITs业务相关负责人表示，2020下半年成立了公募REITs工作小组，启动运营相关系统改造，目前在与交易所、中登及代销机构进行测试。此外，中航基金还进行了公众投资者的投教、风险揭示等工作准备。

中金基金也表示，目前除从中金内部抽调精兵强将以外，公司从本轮试点的相关基础设施行业、业内领先的产业基金和投资机构等基础设施投资和运营管理方面的龙头企业引入资深专业人才。中金投行部门的REITs专业团队也与中金基金组成联合工作组，为试点项目稳步推进全面保驾护航。

博时基金更是早在2008年就开启了REITs研究工作，并且储备了不动产投资领域专业人员；博时基金的全资子公司博时资本在2012年成立以来也操作了多单ABS和类REITs项目，具备相关投资和运营经验。

而在公募REITs相关的通知和法规出台后，博时基金内部联合母子公司资源第一时间组建了公募REITs的工作小组，并及时市场化招聘了多名具有REITs投资运营能力的专业人才，结合母公司强大投研能力、销售能力以及子公司在不动产领域的投融资经验来开展相关业务；同时有效协同招商证券和中信证券，就其在股权融资领域、私募REITs等资产证券化领域的丰富经验进行高效的交流沟通，在各自独立开展尽职调查的基础上，共同推进博时招蛇REITs项目进程。

大股东们“各显神通”

记者了解到，公募REITs涉及发起人、原始权益人、基金管理人、资产支持证券管理人、托管人、运营管理机构、评估机构、律师事务所、会计师事务所等多方，基金管理人聘请专业机构提供评估、法律、审计等专业服务，并最终向证监会提交注册申请文件，披露发行文件，并自行或委托财务顾问办理份额发售事宜，申请基金上市交易；在基金运营期，基金管理人履行基础设施项目的运营管理职责，依法披露基础设施项目运营情况等。

而除了基金公司自身的筹备外，还不乏给予支持的基金公司的大股东们。据悉，在华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金这个项目中，国泰君安资管作为基础设施资产支持证券管理人、国泰君安证券担任基金财务顾问和流动性服务商。

红土创投的全资股东深创投集团于2017年开始在公募REITs领域进行布局和探索，已经积累了丰富的不动产投资研究、类REITs投资管理和运营经验。作为深创投旗下的公募平台，红土创新基金自成立以来就承担着深创投集团产业链从一级市场向二级市场延伸的使命。目前红土创新基金已有一些项目储备基础，通过红土创新盐田港REIT也积累了更多业务经验，未来将基于公司投研布局和股东方的资源优势，为支持实体经济发展贡献专业力量。

而平安基金的股东平安证券也一直深耕在ABS领域。根据Wind统计，2021年一季度，平安证券累计承销企业ABS金额565.74亿元，只数89只，均位列市场第一。而平安基金也会依托集团优势，继续深耕基础设施公募REITs领域。

东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金资产支持证券管理人东吴证券是苏州市国资控股企业，发起人、原始权益人和运营管理机构都是苏州市国资控股企业，各方在项目推进过程中的沟通效率和协调机制上有着天然的优势。本次项目的评估机构为戴德梁行，律师事务所为北京金杜律所，会计师事务所为普华永道中天，上述机构都是各自行业内具有相当专业能力的知名机构，提供了优质的专业服务。

万亿级市场开闸在即

此次9单基础设施公募REITs的获批也意味着万亿级市场又跨越了一个重要里程碑。

博时基金表示，公司对中国公募REITs市场的未来充满信心。一方面，中国本身是基建强国，经过多年的发展，我国在基础设施领域已经储备了相当可观的体量，且一些基础设施资产的收益稳定性非常高，非常适合做成公募REITs项目；另一方面，就加快项目资金周转的角度，基础设施投资是往往非常消耗企业的资本金，比如修建一条铁路或高速公路，投资回收的期限往往比较长，负责基础设施建设和运营的企业需承担较大的资金压力。而公募REITs可以部分解决这类企业资产周转率低、资金占用时间长的困境，加快企业资金流转，有利于国家基础设施项目建设的发展。

平安基金REITs有关负责人表示，公募REITs具有权益型融资工具属性，在盘活存量资产的同时，可以有效帮助企业降低负债率。站在投资人角度，高速公路公募REITs是一款整体风险相对可控、分红较为稳定的理财产品，不仅适合机构投资人，对普通投资者也具有较大吸引力。

红土创新基金表示，公募REITs是深化金融供给侧改革、促进经济双循环发展的重要举措，对有效盘活存量资产、拓展权益融资渠道、优化资源配置具有重要意义；对于我国资本市场的投资者而言，基础设施REITs以公募基金的形式公开发行，是介于股票和债券之间的新型投资品种，整体风险介于股票和债券之间，通过上市交易提供流动性，在一定程度上可以提升投资的风险收益比；在全球市场REITs已成为仅次于股票和债券的第三大类基础性金融产品，国内基础设施存量超过100万亿元，基础设施公募REITs的发展空间充足。

东吴基金表示，公募REITs对于资本市场的发展有着重要意义，主要是以下三点。第一，改善了企业的债务结构，提供了多元化的资金来源。同时加大了基础设施行业权益融资的比例，对于降低成本，改善结构，引导后期投资方向都有着重要的指导意义；第二，建设多层次资本市场、发展权益融资、为投资人提供多样化的投资产品、促进居民储蓄向投资的有效转化，一直是金融供给侧改革的重要方向，本次公募REITs的推出，对于上述的各个方面都有着促进作用；第三，基础设施行业规模巨大，是中国资本市场的重要组成部分，但由于资产流动性不足，一直未能有合理的市场化定价，本次公募REITs推出，作为资产定价之锚，将有望极大地推进这一工作的开展。

而对于投资者来说，基建市场拥有着巨大的体量和存量，以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券，ABS等产品上，且这些产品小众化，普通投资者参与门槛高，本次公募REITs将把优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，扩大了市场的参与度，让普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。

<