随着经济的发展，人们的生活越来越好，但是房价也涨的更是离谱，北上广的房价更是让人们根本没法接受。之所以会出现这样的局面和那些高收入人群室友很大关系的。人群担心货币贬值而不愿意把钱存到银行；直接投资中小企业等实体经济的市场环境尚不完善，而投股票风险高还需要长时间的技术操作，因此土地、房子是最稳定的投资选择。

　　本文内容方大特钢股吧源自北大国发院“房地600461股吧产调控政策与市场前景”闭门研讨会，以下内容为任志强发言
　　01
　　房价在去年就开始上涨，只是由于指数关系，大家觉得没涨。实际上深圳去年上涨指数是146，非常快。
　　原因之一是连续两年土地-30%的增长，主要城市实际供应量都在下降。但是很多媒体说是货币原因造成的。其实，这和货币，尤其和个贷没有任何关系。今年1-10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%。
　　新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革，只有房地产业不是供给侧改革。
　　什么是方大特钢股吧供给侧改革？房地产供给侧改革本来应该是人600461股吧往哪去，土地往哪供，但这几年我们恰恰做反了，人越往大、中城市去，大、中城市越不给力。土地短缺其中一个原因是土地错配造成的。另一个原因是，大部分出了贪官的城市都不再供应土地，因为土地交易中有很多腐败。最后导致的结果是两年之内土地供应短缺，然后房价开始涨。
　第二个原因是发达地区，不管你供不供给土地，它的人流集中度还是提高的，因为它占有更多医疗、教育等资源。这两类是今年房价上涨的主导。
　　大家都觉得房价已经出现泡沫。真实数据是什么？就住宅来说，全国平均房价去年大概是6700，今年是680方大特钢股吧0。均价1万的城市9个，均价2万的10个，扣除这些，平均房价600461股吧只有4000。像渭南这种地级市，市中心只有3000多，稍微偏一点的2000多，这种城市有400个。我们大概一共600个城市，通常只公布大城市指数，只公布70个，剩余的城市房价低得不得了。
　　这一轮宏观调控产生的作用就是，要让房价已经涨起来的这十几个城市把房价降下来。由于还在涨，所以又出台了第二轮政策。
　　大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了，我个人觉得很低，2008年之后算，美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6，随后一直递增。我们今年只有8%。中国在方大特钢股吧城市化发展过程中，房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重，不足以支撑中600461股吧国经济发展的。
　　我为什么断定下一轮涨价比这一轮更高，因为在需求侧上进行价格调控的时候，最后导致的是需求在一两年以后，或者是一段时间以后就会爆发。最近有几个境外的投行预测，这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降，但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到，可能八九个月又反弹了，再出台一个政策，可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制，不会对市场有任何好处，也不会对市场的稳定有好处。
　　现在大家方大特钢股吧都在评价说收入和房价差太大。1992年房价是998块钱，大家的工资是88块钱，一般都是80块钱。去年600461股吧房价是6000多块钱，增长了6.5倍，大学生工资是3750块钱，一般3500块钱左右，工资增长了40倍，所以这比起来，评价房价是上涨的更有问题。
　　美国选择的是中位数，把高的甩了。另外，美国计算收入，工资收入多少，财产性收入多少，是把所有的都混在一起计算，然后取中位数，中国计算收入，没有计算财产性收入，你的股票收入和房产收入不都在这里。
　　今年我们二手房的交易量在很多城市超过了一手房，二手房涨价涨得很多，他获得财产性收入远远方大特钢股吧高于工资收入。清华大学的教授说电信诈骗了1600多万，就是一套房的价格，北大教授也一样，卖一套房子就是1000多万。要是600461股吧把它算到你的财产性收入里，你的收入就大大提高了。但是我们从来不这么算。老被人民日报误导，说房价收入比不对，因为他不懂应该怎么计算。
　　我想，如果不能从各种正面宣传中给中国房地产一个合理的地位，这个政策一定是不断出错误的政策。我昨天打了电话，说你们得写个报告给中央，所有调控政策都是错的，别出台了，再出台中国经济就完了。
　　02
　　为什么我说现在房地产可以救中国经济？
　　在现有前提条件方大特钢股吧下，中央政府不会大改革的时候，只能靠基础设施投资。如果要改变，我有个建议。十几年前我们研究城市化的规律，一个是从农村走向城市，第二个是从小城600461股吧市到大城市，第三个是从市中心到郊区，第四个是形成城市群，全世界如此。1960年的时候，全世界只有2个千万人口以上的城市，1980年达到了8个，2010年24个，中国有6个，到2030年，中国大概得有20个以上。
　　中国现在的统计和国际不一样，国际是常住人口，工资收入来自城市就叫做城市。中国是以居住和户籍两个条件，是户籍加上六个月以上的城市常住人口。所有的军队，不管是在山沟还是边境都是城市化人口，包方大特钢股吧括武警、警察、解放军，这是一个特殊计算方式。按照这个方式，除了半年以上的户籍人口，剩余的三、两个月或者是几天的叫流动人口。中国70%的城市化率将近7亿人，我个人600461股吧觉得至少20个以上的千万级以上城市。现在规模看有8个左右。
　　我们有了第一条规律，就是从农村向城市，2亿多人过来了，还得有农民进城。为什么呢？太多农民富不起来。他们必须进入城市，才有可能致富。
　　从农村进入城市，从中小城市进入到大城市，这两个阶段正在进行中，但是我们没有第三个过程，从市中心向郊区转移。因为土地制度导致第三个过程中断了，所以中国也不可能有第四个过程叫城方大特钢股吧市群。
　　美国说的城市群概念，是我虽然住在农村，比如说老布什小布什回到庄园了，他虽然住在农村，但是他的收入来自于城市。我们现在农民工收入70%来自于城市，30%来自于农600461股吧村。这个比例关系是不对的，如果你来自于小城镇，收入来自于城镇没关系。但是我们的土地不能转移，比如比尔盖茨，那个街的房产都是他的，他到非大城市的时候，把资源也带进去了。我们土地是最多你盖一个小别墅，但是你不可能把资源带过去。
　　中断的结果就是大中城市可能有泡沫，就是房子贵。我们倒过来算算，西城区100万人口，500多亿税收，给国家创了6500亿，按照人均GDP算是7万美元，你说房子应该多贵，按照西城区的人民币计算，它的房子至少15万。按照人均收入来算的话，也很高。
3
　　一个投资家为什么把它搁在西城区，因为西城区给他减个人所得税，因600461股吧为它自己税收很多，把最有钱的人吸收进来，吸收的这些人也很有钱，收入也很高。这就是个变化。这个地区为什么会发生这种情况，因为有钱人往这集中，这就不行了。
　　比如说你最少有5%的回报，在北京或者是在全国基本上做不到。不是因为商品房贵了达不到，是因为我们房改房太多，很多人不知道，我们全部的商品房加起来，从1992年到现在一共建了7000万套，我们方大特钢股吧建了这么多房子，在全国总量上大概只占30%多一点，70%是政府盖的房子，或者是原来房改房，或者是旧房，或是拆迁房，这些房子的回报率大概400-500。
　　我们拆迁的西城区房子，当时回迁房是230块，房改房大600461股吧概是900块，60平就是5.4万，现在的房子多少钱？一平10万。这个房子租金多少？大概市中心60平米房子，尤其是学区房，8000-10000的租金。我们的租金不合理在于大量的房改房。高价商品房只有富人居住，有些也不低，比如说女人街盖的房子，平均4万多，因为离美国大使馆近，旁边的美国人，记者什么的，那4万块钱的房租就是美国政府给的。<方大特钢股吧br />　　年初给我理发的小姑娘，说想买套房子，问我买哪儿的房子。我说，你买固安就行了，贵的房子你也买不起。当时房价6000块，她买了96平的房子，现在12000块，她赚了一倍。她说我当时应该多买一套。那个地方凭什么涨到1.2万，1.4600461股吧万？因为有个机场，国航还留在老机场，东航等其它三个都搬到这里，他们都得到当地买房子或者租房子，下一步还有物流，他不住在那不行，即使住在新机场也得搬过去。北京市政府一般是从自己的角度考虑的，各地的政府都是这样，没办法。他是希望这个地区的房价越高越好，没有一个地方的官员不是这样。
　　地价除以50%是房价，方大特钢股吧但在大城市房价就是地价，因为他计算，两年以后房子就得涨这么多。我赌下一次房价上涨一定比这次要高，尤其在中国很多是资源性城市导致的，像鄂尔多斯（10.940， -0.09， -0.82%），煤炭一降价就彻底死了，大庆地下如果还有油，它也能起来。不是说所有的房价600461股吧都能涨。要具体情况，具体分析。
　　我给政府的建议，是城市化率的基本发展，把后面的土地放开，就没有房价高涨过程中的城市化进程，就是平和房价过程中的城市化进程。假定，土地可以有一个自由度，那情况就发生变化了。我担任最后一届政协委员的时候，有一个提案，当时北京有六个城中村改造，在集体土地方大特钢股吧上盖租赁性租房，把租赁的钱给农民，地也不整，政府配市政，给定价，这是第一步。
　　不能做到让土地私有化，但是可以让农民的集体建设用地用于城市服务，可以解决一部分问题。如果土地政策不解决，谁都解决不了，不能简单说，价格好还是不好。
　　04
　　你看600461股吧北上广，哪个地方的人多，哪个地方就可以买。比如深圳，按照当地户籍人口计算，人均4.6套房，他们的房子都出租了，租金很高。尤其是很多拆迁户，一个人就十几套。这个地区，老龄人口率最低，只是层次最高，科技能力最强。因为政府管的少，政府今年超税收1500多亿，估计最后超税收2000方大特钢股吧亿。
　　深圳户籍人口962万，活跃性手机2800万部，只有20%、30%的人有两部手机。当地小学生增幅最高的地区，房价一定是暴涨的。一定是富人带着孩子，因为他愿意生，生的起，养的起。我们出了一个贪官指数，它出了小学生指数，流动人口的指数不如小学生增长的指数快。人口进来了，可能还会跑，但600461股吧是小学生增长的，一定会增长，而且财富也不可能带走。还有一个是北京，中央只要不搬走，北京的房价一定上涨。资源在这呢。北京第三产业比重高于上海，尤其是金融产业比重比上海还高。
　　第二是经济发展特色。目前涨的比较快的还是大城市。深训，上海一些省会的方大特钢股吧特殊城市，就是周边没有相关城市的，浙江，江苏周边都有，所以南京作为省会不是最高的，可能排第三第四的样子，但是其它地区就一个城市，没办法，它只能往那跑，你只能到那买房子。
　　另外一个特殊情况，就是中国高铁，都说这轮郑州房子涨，为什么涨？因为米字型的高铁快要成型了。郑州高铁通了以后，很多短途飞机取消了，两小时600461股吧的生活圈里有4亿人。但是高铁并不一定都带来好处，也带来坏处，比如镇江，以前到镇江玩还住一个晚上，现在去才17分钟，现在没人住了。东京和大阪通高铁以后，大阪人都跑到东京了。就像天津人都跑到北京消费了。所以高铁有时候把福利带到大城市去了。方大特钢股吧
　　问·答
　　问：我们前两年判断中国的房价肯定还得上涨，下决心在三亚海棠湾拿了340亩地，这块地应该怎么做呢？
　　任志强：我觉得越往后越难做，每一块地都规划个酒店，隔几步一个酒店，满足旅游需要，所有的住宅都限制死了，必须要有一个酒店。现在大部分酒店要死了，现在单独的酒店还可以，因为有会议区。
　　我昨天回来一看海棠湾，清水湾，死的楼大概得有一两百万，就是搭着架子没人干活的，居住率大概5%，个别区域10%。很多房子没卖出去，你拿什么吸引人去。你要能做到恒大的本事也行，做个独立的小镇。现在文化消费在快速上方大特钢股吧升阶段，王中军和很多地产商搞了旅游小镇，全国已经好几个很成功的旅游小镇了，有明星演员效应等等，无论如何，你得先想好理由再干。要能做成有特色的，吸引人的项目。
　　问：出于投资的角度，保值增值的角度，人民币持续贬值，这个时候应该怎么做，国内买房子还是出去买？
　　任志强：我不同意你说的，一般买房子的人没时间去投资，已经在干别的事，那个事干600461股吧的挺好，没寻思干个创业就买房子。真正做投资的，谁去买房子，投资赚的比房子多，有能力有本事投资的就去投资，不买房子。如果你有正常的工作，又不愿意丢了这工作，又不愿意去搞股票，剩下钱在那干嘛，可以去方大特钢股吧买房子。别说你干着企业，花钱买房子了。
　2017年未来房价走势将会如何
　　1、商铺面临价值重估。
　　商铺面临的最大问题是，“提袋消费”（服装、鞋帽、家电等）日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”（餐饮、电影、培训、溜冰场）。传 统商业旺 区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺600461股吧养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。
　　2、大城市的房价还有一段上涨空间。
　　中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，方大特钢股吧人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。
　　3、未来将有部分将沦为鬼城或空城。
　　未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来600461股吧的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。
　　4、逆城市化很难出现。
　　很多国家在充方大特钢股吧分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。
　　3、未来将有部分将沦为鬼城或空城。
　　未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口600461股吧又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。
　　4、逆城市化很难出现。
　方大特钢股吧　很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。
　　6、写字楼跟住宅价格将长期倒挂。
　　在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼（含商务公寓），住宅更贵。为什么？原因有三：
　　第一，商业物业基本上没有学位，不600461股吧能落户口;第二，商业物业土地使用年限短;第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。
　　网络时代，在家办公方大特钢股吧、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求 是多多益善。未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。
　　7、计划生育政策并不会改变楼市发展大势。
　　全面放开二胎，这虽然确实是一个很大的利好，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。好处还是一定有的。有经济学家分析说，日本和欧洲部分国家过 去600461股吧的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。从这个意义上说，二胎方大特钢股吧政策的放开，对楼市来说将犹如一场及时雨;即将终结 的人口红利，有望因此重获生机。
　　8、房地产企业将大量消亡、转型。
　　曾经有无数专家在说，中国楼市正在上演大逃亡，逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验 了。未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。最终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将 离开这个行业另谋出路。