在投资领域不断拓展的当下，REITs 基金逐渐走入大众视野，成为投资者资产配置中的新选择。那么，REITs 基金究竟是什么?投资者又该如何购买?本文将为您详细解读。

　　一、REITs 基金的定义

　　REITs，即 Real Estate Investment Trusts 的缩写，中文名为不动产投资信托基金。它是一种通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金，交由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。简单来说，REITs 基金让投资者有机会间接参与大规模的房地产投资，分享房地产市场的收益。例如，投资者无需直接购买整栋写字楼或大型购物中心，只需购买 REITs 基金份额，就能参与这些不动产项目的投资，并从中获取收益。

　　REITs 基金起源于 20 世纪 60 年代的美国，当时美国国会通过相关法案，允许公开募集资金投资于房地产，旨在为分散的个人投资者提供投资商业房地产的机会。此后，REITs 在全球范围内逐渐发展，目前已覆盖全球 39 个国家(包括所有的 G7 国家与三分之二的 OECD 组织国家) 。

　　二、REITs 基金的类型

　　(一)权益型 REITs

　　权益型 REITs 直接投资并拥有房地产资产，通过运营这些资产获取租金收入，其收益主要来源于房地产的租金和资产增值。例如，投资于写字楼、购物中心、公寓等商业地产项目。这类 REITs 通常会积极参与物业的经营管理，以提升物业的价值和租金收益。在房地产市场上行周期中，权益型 REITs 有望通过租金增长和资产增值为投资者带来较高回报。以美国市场为例，长期来看，权益型 REITs 的收益表现较为突出，成为众多投资者青睐的对象 。

　　(二)抵押型 REITs

　　抵押型 REITs 并不直接拥有房地产，而是为房地产项目提供融资，如向房地产开发商、业主等发放贷款，其收益主要来源于贷款利息。它通过购买房地产抵押贷款或相关证券，将资金提供给房地产市场参与者。在房地产市场繁荣时期，抵押型 REITs 的收益可能较为可观，因为房地产开发和交易活跃，贷款需求大，利息收入相应增加。但当房地产市场出现波动，如房地产泡沫破灭导致大量开发商破产和贷款违约时，抵押型 REITs 可能会遭受重大损失 。

　　(三)混合型 REITs

　　混合型 REITs 兼具权益型和抵押型 REITs 的特点，既投资房地产资产获取租金和增值收益，也参与房地产抵押融资业务获取利息收入。这种类型的 REITs 通过多元化的投资策略，试图在不同市场环境下平衡风险和收益。例如，在房地产市场稳定增长阶段，利用权益型投资获取资产增值和租金收益;在市场波动较大、融资需求旺盛时，通过抵押型投资获取稳定的利息收入 。

　　三、购买 REITs 基金的方式

　　(一)通过证券交易所购买

　　开户：投资者首先需要在证券公司开设证券账户。如今，大多数证券公司都提供线上开户服务，方便快捷。开户过程中，投资者需准备好身份证、银行卡等相关资料，按照证券公司的指引完成身份验证、风险评估等步骤。以招商证券为例，投资者可下载其官方 APP，在 APP 中点击 “开户” 选项，根据提示填写个人信息、上传身份证照片、进行视频认证等，完成开户流程 。

　　交易操作：开户成功后，投资者登录证券交易软件，如同买卖股票一样，在交易界面输入 REITs 基金的代码或名称，即可进行交易。在交易时，投资者可选择市价单或限价单。市价单是以当前市场价格立即成交，交易速度快，但成交价格可能并非投资者预期的最优价格;限价单则是投资者设定一个期望的价格，当市场价格达到或优于该价格时才会成交，能确保投资者以理想价格买入或卖出，但可能存在无法成交的风险 。

　　(二)通过基金销售平台购买

　　平台选择：许多知名的基金销售平台，如蚂蚁财富、天天基金、东方财富等，都提供 REITs 基金的销售服务。这些平台具有操作便捷、信息丰富的特点。投资者可以在平台上对比不同 REITs 基金的详细信息，包括基金的业绩表现、资产配置、费率结构等。以蚂蚁财富为例，在支付宝首页搜索 “基金”，进入基金页面后，可通过搜索栏查找 REITs 基金，点击具体基金产品，能查看其净值走势、历史分红、持仓明细等信息 。

　　购买流程：在选定的基金销售平台上，投资者注册并登录账号后，绑定银行卡用于资金交易。找到心仪的 REITs 基金后，点击 “购买” 按钮，输入购买金额，确认交易信息并完成支付。购买成功后，投资者可在平台的 “我的资产” 中查看持有的 REITs 基金份额 。

　　(三)通过银行理财渠道购买

　　部分银行会推出与 REITs 相关的理财产品，投资者可以通过银行的营业网点或手机银行 APP 进行购买。在银行购买 REITs 产品，投资者可获得银行专业理财经理的咨询服务，了解产品的风险收益特征。例如，投资者前往工商银行营业网点，向理财经理咨询 REITs 理财产品，理财经理会根据投资者的风险承受能力、投资目标等，推荐合适的产品，并协助完成购买手续。在手机银行 APP 上，投资者可在理财产品搜索栏中查找 REITs 相关产品，按照提示进行购买操作 。

　　四、购买 REITs 基金的注意事项

　　(一)关注底层资产质量

　　REITs 基金的收益与底层资产的运营状况密切相关。投资者应仔细研究基金投资的不动产类型、地理位置、市场需求等因素。对于投资商业地产的 REITs，要关注物业的空置率、租金水平及增长趋势。若某写字楼 REITs 的底层写字楼位于城市核心商务区，周边企业林立，空置率低且租金稳定上涨，那么该 REITs 的收益可能较为可观;反之，若写字楼位于偏远地区，空置率高，收益则可能受到影响 。

　　(二)了解基金管理团队

　　基金管理团队的专业能力和经验对 REITs 基金的表现至关重要。优秀的管理团队能够有效运营底层资产，提升资产价值，增加租金收入，并合理控制成本。投资者可以查看基金管理公司的历史业绩、团队成员的专业背景和从业经验。例如，一些知名的基金管理公司在房地产领域拥有丰富的资源和专业的管理团队，在过往管理的 REITs 项目中取得了良好的业绩，这类公司管理的 REITs 基金相对更具投资价值 。

　　(三)注意市场风险

　　房地产市场受宏观经济环境、政策法规、利率波动等因素影响较大。经济衰退可能导致房地产市场需求下降，租金下跌，资产价值缩水，从而影响 REITs 基金的收益。利率上升会增加房地产项目的融资成本，压缩利润空间，也可能使 REITs 基金的吸引力下降。投资者应密切关注宏观经济形势和政策动态，合理评估市场风险 。

　　REITs 基金为投资者提供了参与不动产市场的便捷途径，具有多元化投资、稳定现金流、高流动性和低投资门槛等优势。但在购买 REITs 基金时，投资者需充分了解其定义、类型，选择合适的购买方式，并注意相关风险，结合自身的风险承受能力和投资目标，做出理性的投资决策 。