2017年刚开年，“黑天鹅”一个接着一个。

先是几天前，连续多次神准预测楼市的万科，总裁郁亮再次抛出“降价论”。而就在今天，刚发布的《杭州克而瑞2016年报》中，预测2017年杭州房价将会普跌。

不仅给出详细跌幅，还预测了具体的降价路线图！

在这份长达30页的研究报告中，第一部分回顾了2016年杭州楼市的几大现象。工金融机构管理规定行逸贷业务


首先是投资客比例激增。在去年9月的第二周，达到峰值39.3%。以竹径云山为例，去年5月卖出的房源中，外地投资客竟买走82%！

第二个现象是，“高低配”（高层+排屋或洋房）渐成杭州住宅形态的主流。

2013年时，杭州仅有13%的新住宅采用高低配。而2016年已公示规划的新项目中，已有48%的项目采用高低配，以对冲高地价。

比如31404元/㎡的融信热电厂地块，是“高层+洋房”；28780元/㎡的合景申花地块，则是“高层+排屋”。


这也意味着，前金融机构管理规定些年动辄工行逸贷业务上万方的中央大花园，正在成为稀缺品。

在第二部分中，《年报》着重分析了宏观政策和成交数据。中国M1与M2的剪刀差在去年中达到高峰，导致居民房地产投资活跃，去年末剪刀差已有收窄趋势。

该机构认为，今年房地产面临下行风险，政策或以维稳为主。

值得注意的是，2017年萧山和余杭未入市宅地的可建面积，分别达555万㎡和439万㎡。而这一指标，西湖区只有48万㎡，下城区仅仅22万㎡！

NO. 2｜贰

由此，《年报》推导出了第四部分的结论：2017年杭州房价普跌。

工行逸贷业务克而瑞咨询一共预测了2017年杭州楼市的五大趋势。首先，他们认为，今年杭州成交量下跌概率极高，成交面积预计在800万—1000万㎡之间。

他们分析了过去3轮周期，杭州容量变化规律为，高位运行最长“2年半”，低位运行“半年至1年”。

杭州现在处于2015年开始的第4轮周期中，近两年均成交面积保持在1200万㎡左右。按以往规律，那么最迟2017年年中，“2年半”高位期将结束，量价齐跌。


那么房价的跌幅将是多少呢? 克而瑞给出的答案是——相比去年9—10月，下跌10—20%。

至于下跌的持续工行逸贷业务时间，他们预计将是十个月左右。这个结论，参考了上一轮调控杭州房价的下跌和回升轨迹。

克而瑞着重截取了2011年2月（新国八条颁布）至2012年4月的样本。

新国八条颁布后，杭州成交均价在两个月后开始下跌，之后震荡中下行，最后在2012年2月左右启稳，从16544元/㎡跌至13886元/㎡。


房价下跌传导的规律，是先远郊，次近郊，后主城，最终蔓延全城。

克而瑞认为，2017年杭州房价下跌的路线，将基本复制上一轮的特点。但考虑到下跌周期将在十个月后结束金融机构管理规定，年底或许有回升行情。

所以，克而瑞补充了一点：全年来看，杭州房价难跌。

这等于是告诉大家，抓住2017年短暂的降价窗口期。一旦错过，可能好几年都要懊悔。

NO. 3｜叁

接下来第三个趋势，绝对是重点，不看后果很严重。

《年报》根据商品房的广义库存、近3年去化周期，宅地后继供应和未来人口导入能力，对2017年杭州各板块的风险进行了评级。

风险等级上调的有：之江度假区、新街、萧山经开区、南部卧城、滨江长河、老余杭、丁桥长睦、申花、大学城北、义桥金融机构管理规定。

风险等级下调的有：市中心工行逸贷业务、桥西、滨江区府、三墩北。


从这张修正后的风险图可以看出，钱江世纪城（奥体）、萧山经开区、萧山市区、之江度假区这些大热板块，已是高危区域。

勾庄北和星桥在2017年也“不可触碰”。

另一个大热的“宇宙中心”——未来科技城，风险仍属中等，还可谨慎买入。

倒是前几年极其不被看好的临平、九堡等板块，变得十分安全。另外，一直在闹“新房荒”的滨江核心区，仍然是“任何时候都可以买”。


在第四个趋势里，克而金融机构管理规定瑞给出了2017年投资建议：

尽量购买工行逸贷业务高地价板块周边区域，比如闲林、九堡、老余杭、萧山桥南等的房子。

最后，针对开发商，克而瑞预测了第五个趋势：把握杭州周期，理性看待市场。上半年积极卖房，下半年择机取地。

他们依据2009年以来杭州土地出让的溢价率，推测出从今年2季度到明年4季度，随着房价的深度回调，土地市场也将进入新一轮“冷静期”。

NO. 4｜肆

《年报》看完了，Anyway，它只是一份报告，不是章鱼保罗。

我一直主张，尽管分析房价走势有诸金融机构管理规定多工具，但很难精准预测时间节点。另外，未来不一定会是过去的延续。

为什么很多预测最终都会偏离轨道?

许多人大概都听说过“薛定谔的猫”。这个公案涉及艰深的量子力学知识，简单地说，就是：一旦我们去观测一个事物时，你就改变了那个事物的状态。


同样，一旦我们大张旗鼓地预测了某个趋势，并且产生巨大的影响力，那个趋势的结果就被改变了。

比如说，如果《层楼》的粉丝拿这份报告当投资圣经，狂买临平、九堡和闲林的房子，会让这些区域的房价短期内居高不下，从而风险性增高，变得“不宜投资”。

尤其是现在这个信息“无缝”沟通的时代，市场主体的及时反馈更快，精准工行逸贷业务预测也就更难。

反过来说，这份《年报》的部分结论，与多家大型房企的内部预测不谋而合，仍然具有相当不错的参考意义。

比如，上个月26日杭州的土地出让会，有一家“超级大佬”级开发商事前就表示，公司认为最佳拿地时机，是2017年二季度后，所以不会在出让会上拼得太狠。

果不其然，后来该开发商在出让会上既出手坚定，又表现得极其节制。

一方面，是机构普遍不看好2017年杭州房价的走势，另一方面，在杭各房企的年度指标，却金融机构管理规定频放卫星。据说某超级房企已放话，今年总销售额必破300亿元，一定要坐上杭州老大的宝座。

另一新锐房企的指标也相当吓人，是270亿元左右。而此前该房企入杭多年，还从未进入过前三甲。

2017年的杭州楼市，注定将是冰火交融的一年！