北京“9·30”新政对楼市的影响仍在继续。10月份北京市新房、二手房成交价格涨幅放缓，网签量出现明显下滑。11月上旬，这种状况仍在持续。面对新的市场态势，购房者和开发商的态度也发生了明显转化。

  与楼市量价齐降不同，“限房价竞地价”的土地使用权出让方式依旧阻挡不住大成优选股票开发商在北京抢地的热情。拿地愈来愈基金分红难，有些房企开始瞄向土地一级开发，这能否帮助房企实现曲线进京？

  “9·30”新政改变了哪些市场预期，购房者和开发商之间又开始了怎样的博弈，二手房市场的业主还会坐地起价吗？《每日经济新闻》记者进行了深度调查。

  9月30日，北京率先推出新一轮楼市调控政策，全国20余热点城市紧随其后。随着调控的深入，市场预期迅速扭转。在《每日经济新闻》记者的市场调研中，不只一位意向购房者表大成优选股票示，置业计划将推迟。

  购房基金分红者在观望，开发商似乎也不再急着推广。一位上市房企高端项目负责人向记者透露，目前客户的看盘量在减少，开发商的推广在减少，政策影响了市场。

  在二手房市场，网签量也在下滑。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，11月北京二手住宅网签数据的全面下滑是预料之中的。“9·30”新政释放的调控信号改变了市场预期，购房者普遍冷静下来，由积极入市转为了等待观望。

̳大成优选股票5; 新房：购房者推迟置业计划

  9月30日晚间，北京市发基金分红布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》通知指出，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%（自住型商品住房、两限房等政策性住房除外）。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房炒股购买普通自住房的，无论有无炒股记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

  不仅是北京，国庆节期间全国20余个城市集中出台调控政策，改变了购房者的预期。相对北京而言，信贷的收紧，提高了购房门槛，也降低了购基金分红房热情。

  在市场调研中，不只一位意向购房者对记者表示，其置业计划将推迟。

  推迟买房的原因主要有两点：一是楼市这轮高峰已过，目前处于下降通道，一些购房者表示等房价降点再说；二是政策的严控，也将一些投资人群拒之门外。

Q大成优选股票95; 11月12日上午9点40分，虽然是周六，大兴中信墅的售楼处也仅有3~4组看房者，这些人稀稀拉拉聚在沙盘前听着置业顾问的讲解。这个场景和“9·30”前报道出的多个售楼处客户抢房的场面，基金分红已经大为不同。

  现场的销售人员表示，目前销售的主要是叠拼和联排产品，普通住宅要等上期客户被清退的产品。

  他表示，前段时间出台“9·30”新政，有些客户首付不了七成，之前卖出的有些房子清退出来，但这种房屋大成优选股票仅是一小部分。“因为在政策出台之前，大部分已经签约完成，只有一小部分没签，正好赶上了。”

  当记者以购房者身份询问“目前是否是购房好时机”时，这位销售人员并没有急着推销。他表示，买房子是大事儿，要基金分红看自己的需求。

  随后，记者又来到枫丹壹号项目的售楼处，也仅有2组客户看房。该项目销售人员表示，目前在售的只有底商，也属尾盘状态。

  11月8日中午，记者到访位于通大成优选股票州区的“新北京中心”销售中心，该项目仅有记者一位看盘者。

  据该楼盘置业顾问介绍，目前该项目也认购不了，因为正在办理抵押手续，估计过了年才能认购。

  当记者询问“现在是否需要缴纳定金”时，这基金分红位销售人员指着销控板表示，目前不交定金，等到能签约时，过来订房就可以，但价格不会变，因为价格都公示。“这都是建委的报批价，批完就不能改动了。”

  一位上市房企的高端项目负大成优选股票责人向《每日经济新闻》记者透露，目前客户的看盘量在减少，开发商推广在减少，政策影响了市场。

  前9个月的市场火爆，也让一些楼盘快速去化。上述高端项目负责人表示，一些项目提前完成年度销售任务，推盘动力不足，预计四季度市场形势继续下滑。

 ̳基金分红5;二手房：日网签量11月下滑

  二手房市场成交同样不乐观。

  据伟业我爱我家爱大成优选股票集团市场研究院统计，2016年11月上旬（11月1日~11月10日），北京市二手住宅共网签6848套，虽然较10月上旬增加，但较9月上旬下降了16.4%。

  进入11月，北京二手住宅工作日网签量全面下滑至1000套以下，最高为11月7日的998套，最低为11月1日的646套，平均每个工作日网签834套。

  北京上次出现这种工作日网签量连续低于1000套的时间是在6月份。从7月到10月，北京二手住宅工作日大成优选股票网签量已连续4月大都位于千套以上，部分工作日甚至超过了1500套。

  来自链家网的数据显示，北京市二手房10月新增房源量35500套，环比上月下跌15.01%。10月新增客源量95580人，环比上月下跌26.7%。10月带看量338788人，环比上月下跌31.47%。

  链家地产石景山八角地区的一位销售人员表示，目前基金分红客户的看房量，相比国庆节前有所下降。市场逐渐进入平稳期，政策实施时间比较短，暂没看到业主大大成优选股票幅降价，但最起码没有涨价。

  链家地产朝阳区石佛营地区一位经纪人表示，炫特嘉园一期的一套一居室，目前业主报价270万元，此前一周，业主曾报价在290多万元。原因是业主目前也在换房，诚心在售。

  石佛营地区的这位经纪人认为，目前是换房比较好的时间点。这个时候，购房者和业主可以坐下来谈价格。

  伟业我爱我家集团副总基金分红裁胡景晖分析称，11月北京二手住宅网签数据的全面大成优选股票下滑是预料之中的。“9·30”新政以后，首付比例尤其是二套、非普通住宅的首付比例大幅提高。目前北京二手市场的需求大多为改善需求，不少购房者不得不延迟甚至取消购房计划。加上新政释放的调控信号改变了市场预期，购房者普遍冷静下来，由积极入市转为了等待观望。

  “伟业我爱我家集团对市场的监测也发现，二手房实际交易量自‘9·30’新政后便出现了大幅下滑，虽然受网签数据较实际市场有1月左右的滞后期影响，10月北京二手住宅网签数据依然较高，但11月的全面下滑已基金分红是必然大成优选股票。”胡景晖说。

  》》》

  北京抢地太难 有开发商盯上一级市场

  “自住房地块也会抢得头破血流。”一位开发商人士感叹，拿地难是进京面临的最大问题之一。二级土地市场的激烈，也让一些房企瞄向了一级土地开发。

  10月20日，珠海华发股份发布公告称，根据10月19日北京市规划和国土资源管理委员会网站发布的中标公告，华发股份控大成优选股票股子公司北京星泰通府置业有限基金分红公司中标北京市朝阳区将台乡铁路大环内土地一级开发项目。

  11月1日，万方发展发布公告称，公司控股子公司与北京市土地整理储备中心门头沟区分中心签订解除协议，退出北京门头沟区分中心一级土地开发项目。

  一级土地开发的盈利状况如何？涉足一级土地开发有无风险？房企能否一二级联动，曲线进京？带着这些疑问，《每日经济新闻》记者展开了调查。

  大成优选股票;一级开发考验资金实力

 ̳基金分红5;据了解，华发股份所获取的项目占地面积7.6公顷，代拆用地约27.4公顷，涉及地上物拆迁约17.47万平方米。项目主要工作包括前期手续的办理、征地、拆迁补偿的实施、市政基础设施建设、验收入市交易及相关后续事项。

  在其公告下附有“土地一级开发项目利润率确定表”，其中开发周期12个月，利润上限为15%；开发周期24个月，利润上限为14%；开发周期36个月，利润上限为13%；开发周期4大成优选股票8个月，利润上限为12%；开发周期60个月，利润上限为10%；开发周期72个月及以上，利润上限为8%。

  《北京市朝阳区将台乡铁路大环内土地一级开发项目招标公告》上显示，本次招标土地一级开发投资总额全部由开发主体自筹，预计投资额为22亿元。

  关于项目公司未来是否会进入一二级联动，记者曾给华发股份方面发过采访提纲，但截至发稿尚未得到回复。

  知名房地产专家陈大成优选股票宝存在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，（在京）拿到一级开发的土地比较困难，之前在北京多为国企进行一级开发，后来也有民企加入，但由于资金需求量很大，民企基金分红开发压力会比较大。虽然一级土地开发是对土地进行整理，但整理完的土地并不在开发商名下，所以没有土地可供抵押炒股。土地一级开发，最初是由城投公司在做，也是财政担保的城市开发公司。

  万方置出土地一级开发

  11月1日，万方发展发布公告宣布，公司控股子公司北京大成优选股票万方天润城镇基础建设投资有限公司（以下简称万方天润）与北京市土地整理储备中心门头沟区分中心签订解除协议。

  对于退出一级开发的原因，万方方面相关人士基金分红在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，鉴于公司目前正在实施业务转型及重大资产重组，需要流动资金支持，考虑到门头沟项目的开发周期及清算时间尚不确定，为确保重大资产重组的顺利实施，公司决定退出该项目的投资。

  万方发展在公告中也表示，公司目前正在转型期，为了降低资大成优选股票金被长期占用的风险，保持合理的流动性，集中力量发展和突出新主业健康医疗事业，构建医疗布局核心壁垒，公司将置出土地一级开发相关业务，以满足新业务拓展。

  根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法基金分红》，通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

  陈宝存对《每日经大成优选股票济新闻》记者表示，一级开发也有利润，就是比较低，并且风险较高，原因是利润不高，但炒股利息是固定的，整体融资成本不低。

  一二级联动开发：难

  在北京做一级开发项目，能否实现一二级联动，基金分红低价获取土地资源？中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受记者采访时表示，目前规定一级开发和二级开发要分开，所以也不能在这个土地上继续开发。有些地方政府可能为了推出某个地块，在招标时设定一个条件，可以让一级开发商拿地时有相应大成优选股票优势。

  陈宝存表示，就土地政策而言，绝不可能一二级联动。一块地做完一级开发后，还要进入二级“招拍挂”进行拍卖，很容易被其他开发商抢走。

  首都经贸大学教授赵秀池也认为，一级开发有多种形式，一般是政府主导，国企做得比较多。在北基金分红京一二级一般不能联动开发，除非有政策倾斜。一级开发本来就是一个拿地的方式，资金成本较大，收益比二级开发要低。

  北京一位国企高管向记者大成优选股票透露，一般企业不介入一级开发，除了政府授权或者受政府委托。企业做一级开发的大部分风险来自政策和金融。

  对于一级开发的利与弊，邹晓云表示，一级开发不用担心后续土地卖不出去，开发完还是返给政府，利润率固定且比较低。一级开发的风险，在于开发商提前垫资，土地要先返给政府，卖完地再给开发商返钱。

&#基金分红8195; 》》》

  北京土拍“画风”突变 开发商抢地不亦乐乎

  “9·30”新政后，北京土地市场“画风突变”。10月13日，北京市规划国土委发布公告，明确海淀永丰和大兴黄村的4宗地块采用“限房价、竞地价”出让方式试点。

  11月16日、17日两天，上述四宗地块集中入市。最终，海淀18/19号地块，大兴黄村地块未决出归属，海淀20号地块被中粮首创天恒联合体竟得。值得注意的是，无论最终花落基金分红谁家，四块地的住宅自持部分，皆为房企100%自持。

 ̳大成优选股票5;根据补充公告，这4宗地块设定了地价上限，在严控地价的基础上明确了未来商品住房的销售限价。当现场竞价达到地价上限时，就转为竞投企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。对于包含有独立公建的地块，则需在居住用途建筑面积的100%竞投为企业自持商品住房后，转为投报自持公建的面积。

  100%商品房自持，这笔账如何算？这些土地入市后将对市场产生哪些影响？《每日经济新闻》记者基金分红展开了调查。

 大成优选股票195;后续还有7宗限价地块

  北京市规土委相关负责人表示，首批试点地块是落实北京市“9·30”新政的具体举措，围绕着新政中提出的严控地价，有效控制房价快速上涨的要求，采用了限定销售房价、设定地价上限、竞投企业自持面积比例、竞投建设品质方案等多项措施，目的是严格落实新政要求，促进房地产市场健康发展。

  业内专家表示，从最终成交的地价以及企业自持的面积看，设置地价上限起到了引导市场主体理性参与基金分红竞争，将北京土大成优选股票地市场的地价水平稳定在合理区间的效果。竞投企业自持商品住房的面积，也将增加城市的租赁住房供给，这也将满足不同层次自住性的住房需求，特别是保障以居住为目的的住房需求。

  北京市规土委相关负责人表示，这是北京市落实国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）的创新举措，旨在积极推动建立购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，鼓励、引导开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。

 &#大成优选股票8195;试点地块在基金分红“限房价，竞地价”的同时，还执行“90/70”政策，即套型面积90平方米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。

  关于后续拟推出试点地块情况，北京市国土局给《每日经济新闻》的回复中表示，9月30日，市规土委已发布了7宗住宅用地预出让公告，土地总面积约42公顷，规划建筑规模约83万平方米，规划用途主要为居住用地，该7宗地块也将于近期在北京市土地交易市场陆续推出，并将全部采用“限房价、竞地价”交易方式出让。

  这四宗地如何赚钱

  中原地产首席分析师张大伟分析，除了海淀20号地块含商业比例高，最后中粮联合体获得，其他三地块需要10个工作日后确定成交。合计4宗地块62万平方米，成交金额203.35亿元，其中的50.39万平方米住宅面积全部由开发商持有。预计将成为8400套出租房（按照平均60平方米单套计算，开发商尽量做小增加千人配套商业面积）。

  张大伟认为，房企在严格调控下依然抢地大成优选股票，主要赌通货膨胀，这四宗地赚钱可能性很小。8000套出租房一年租金大约3.2亿元（剔除必要成本按照单套年收基金分红益4万元计算），200亿元一年的资金成本按照5%计算10亿元。可售部分按照12万平方米商业+千人商业计算+地下车库等，价值80亿元计算。120亿元的持有出租房土地成本+开发成本20亿元=140亿元持有成本，年资金成本7亿元。“租金只能回本银行定期存款。”

  张大伟说，调控可能再升级，部分房企继续拼抢土地，很可能会导致政策继续加码。在已经非常严格的调大成优选股票控政策下，继续加码会导致楼市继续降温，而房企拿到的土地很可能会面临入市或者持有风险。