在过去的202炒股知识0年，央企物管龙头保利物业(06049.HK)“喜忧参半”。

3月25日，保利物业发布2020年业绩公告，期内集团收入80.37亿元，同比增长34.7%;毛利14.99亿元，同比增长23.8%;年内溢利6.96亿元，同比增长38.3%;公司拥有人应占年内溢利6.74亿元，同比增长37.3%。

相较于房地产开发商，物管公司业绩增幅普遍两位数，已是不低。但无论从纵向还是横向看，保利物业盈利增速均有所放缓。2019年，保利物业营业收入约59.67亿元，同比增幅41.08%，毛利润增长率超过40%，高于2020年增速。

报告期内，保利物业毛利率约18.7%，同比下降1.6个百分点。其中物业管理服务毛利率约14.2%，非业主增值服务毛利率约20.1%，社区增值服务毛利率约30.3%，后两项均有所下降。从服务成本看，该项指标37.5%的增速，超过了同期营收增速。

保利物业表示，增值服务毛利率同比下降约10.4个百分点，主要由于受上半年疫情影响，部分入户式增值服务、 社区媒体、社区空间等业务开展受阶段性限制;美居、社区零售等处于成长期的业务高速增长，前期投入成本较高。

但从传统物管服务的毛利率看，保利物业表现平平。“其原因是相较传统的住宅与商办，保利物业的公共物业毛利率水平相对偏低。”贝壳研究院称。

基于“大物业”发展战略，拓展公共物业服务，是保利物业区别于同行的鲜明特点，可带来大量传统住宅外的公共服务项目，也是其基于央企资源的优势所在。

报告期内，保利物业在管面积约3.8亿平方米，同比增长32.3%。其中，保利物业系在管面积约1.52亿平米，占比40.1％，第三方系在管面积约为2.28亿平米，从2019年占比55.1%小幅增长至2020年59.9%。

得益于执行“大物业”战略，保利物业非住宅业务收入达15亿元，同比增长53%。在非居物业多元业态中，公共物业在管面积达2.01亿平米，占比近53%，居于业内头部地位。保利物业表示，坚定看好服务边界扩张带来的规模红利。

但公共物业盈利空间较窄，是保利物业正在面临的现实。期内，该公司住宅和商办分别以44.1%、3.0%的在管面积占比，贡献了69.7%、30.3%的收入；但公共物业以52.9%在管面积占比仅贡献16.2%收入。

贝壳研究院认为，公共物业营利能力普偏低于住宅与商办物业，导致保利物业整体毛利率低于行业平均水平。若其坚定“大物业”的战略发展方向，提高公共物业的创收能力是需要克服的课题，亦能更受资本市场青睐。

从增值服务收入看，期内保利物业非业主增值服务收入约13.41亿元，占比收入16.7%，同比增长38.5%；社区增值服务收入约17.48亿元，同比增长51.55%，收入占比从2019年19.4%小幅提升至2020年21.7%。

“保利物业社区增值服务的拓展力度须加大，其收入占比、增速与盈利水平皆处于头部企业中下游水平，在社区服务增值服务越受资本市场认可的趋势下，保利物业还有极大的发展空间发挥。”贝壳研究院表示。

受年报业绩影响，25日保利物业股价下跌7.11%，目前总市值256.75亿港元。值得注意的是，2019年上市当天该股收盘价为45.02港元，此后股价一路上涨，2020年5月18日达到最高点92.52港元。如今，保利物业股价已跌回上市初的水平。