在杭州二手房市场，游戏规则历来是“一房一价”，差不多的一套房源，房子价差除买卖双方议价能力不同外，最主要还是体现在房子装修的新旧程度、是简单装修还是精装出售，这当中的价差大了去。这里面的溢价空间，早几年已被某些炒房客视为生财之道，近两年越来越多的个体投资客涉足其中，甚至已经有人将这一模式发展为正规的公司化运营。今年前10个月，杭州二手房主城区大成价值成长总成交套数已经反超新房近100套，“未来基金519003几年，杭州主城区会加速进入存量房时代。”透明售房研究院院长方张接表示。在这样的背景下，从市场上低价收入二手房源，装修后再高价出售这样一条产业链背后，究竟有些什么？为此，本报记者进行了一番调查。杭州二手房一些投资客专收“老破小”杭州二手房花几万元装修可赚二十万印象中市中心的老房子多数都比较老旧，即便带装修也逃脱不出年代感，正因此，越来越多的人认为市中心老破小升值潜力低，应及早售出。但近一两年来，在各大中介公司网站上有不少挂牌的老破小房源，一改往日残破风貌，有不少装修风格时大成价值成长尚清爽的房源在售。其实这些装修时尚的房源，几个月前也是典型的老破小模样。在城西一带从事杭州二手房基金519003买卖多年的杨先生，手头便有几组客户是专门从事类似生意的——购入二手房后，将房子重新装修一番再高价出售。“像这样的客户，我们定义为投资客，有不少是杭州本地人，手头有多余的资金，就倒腾起买房卖房的生意。”杨先生说，这些投资客户一般都是个体运作，在楼市低迷时期，选择一些房东急卖的毛坯或简装房源，以低于市场价2000~3000元/m2的价格收入。“他们每个月都在四处收房，只要经纪人告诉他有类似的房源挂牌，户型通透、楼层不太大成价值成长差的，基本都会收房，且一次性付清房款。”杨先生回忆道，有一个专门做类似生意的客户，今年三四月份在古荡小区收了一套60多m2的两房户型，当时买入价1800基金5190030元/m2，之后花了近6万元对房子重新装修（含所有硬装及软装）。恰逢今年市场行情好，9月份房子出售时，古荡小区的成交均价在21500元/m2左右，该房源最后以高于市场价1000元/m2的价格出售。“就这样，一套房子从买入到卖出，半年时间赚了毛20万元。”杨先生感慨道，这都抵得上业绩不错的经纪人一年的工资了。职业倒房客也有季节性。一般每年一二月份市场行情淡的时候大成价值成长，投资客纷纷涌出收购房子，待装修完看行情不错，又以高价卖出。由于“今年市场行情好，有不少个体投资客想收房都收不到。”一位业内人士表示，据他所知有做得规模比较大的投资客，今年靠这样倒买倒卖杭州二手房，赚了几百万基金519003元，当然这需要有一定的资金实力，且有熟悉的硬装、软装公司合作搭配，“一般投资客一年能卖个三四套房子已经很不错了。”杭州已有公司专做类似业务毛利为每套房子总价的10%据记者了解，早在两年前，杭州已经有公司专门从事“杭州二手房精装修出售”业务，小宅门便是其中之一。“我们公司只选择市中心老房子，主要是65平方米大成价值成长以下两房的刚需户型，改善房源面积也不会超过150m2。”杭州小宅门董事长徐佳丽告诉记者，30m2以下一室一厅及150m2以上的户型肯定不会考虑，做过二手房的都知道，这样的房子转手很困难。在徐佳丽看来，不论市场行情好差，最抗跌的还是市中心老房子，因此收房时，往往会选基金519003择二手房成交量排名前十的小区。仅大关一个小区，小宅门前前后后已经收购了毛100套房源，堪称该小区最大的“二手房东”。徐佳丽先后在欣盛、中海、野风等几家房产公司做过销售，东方润园项目她一个人成交额就达到16亿元。“说实话，那时候做一手房的都不太看得起做大成价值成长杭州二手房的，觉得二手房市场小打小闹，从业人员也比较鱼龙混杂。”后来，她自己买的一套东方郡的房子，经过装修后出售，卖出了全小区最高价，她才发现二手房市场其实商机很大，因此从房地产公司辞职，开始自己创业， 成立了定位于杭州二手房改造的小宅门公司。作为公司化运营的小宅门，今年仅收购市中心房子一项便耗资3亿元，截至10月底，基金519003成交房源总价在2亿元左右。“我们以低于市场价10%~15%左右的价格收入房子，所谓市场价，以该小区近期成交价作为评估值，而且我们只收楼层好的房源，2~5楼的房源都在收购范围内。”徐佳丽说，一般房大成价值成长子总价控制在150万元左右。与个体投资客不同，小宅门只负责房子的硬装部分（跟一手房的精装修交付标准类似），装修成本控制在1500元/m2（含老房子拆旧费），并且提供保修期。小宅门目前形成了一套标准化流程——收房前，风控部门会对房子进行风险评估；收房后，由合作的设计团队做户型改造设计，然后由合作的施工团队装修。“最近我们邀请了一位日本设计师合作。我们合作的施工团队有世贸君亭酒基金519003店的施工队伍、绿城蓝色钱江一期的施工队伍等。”徐佳丽说，小宅门的装修风格力求大方清爽，买家主要是老师、医生、公务员等人群。小宅门目前以跑量大成价值成长为主，平均下来，一套房子从买入到卖出大概需要4个月左右，扣除资金成本及装修等费用，一套房子毛利大概为房子总价的10%左右。2014年，小宅门成立第一年共成交了70套杭州二手房；2015年为150套；今年截至10月底，小宅门成交房源已有250套左右。记者粗略估算了下，以平均150万元/套的购入价计算，10%的毛利即是15万元，那么才10个月时间，小宅门的收益已经近3800万元。徐佳丽说，前段时间去日本考察，发现在日本，像小宅门这样基金519003的公司已经发展得非常专业，非常成熟。她相信，随着未来中国进入存量房时代，这块市场潜大成价值成长力巨大。“以前我们收进的房源里刚需小户型占到90%，现在发现杭州二手房里的改善需求在扩大，因此今后我们的改善房源会提高到40%的比例。”但不论是个体投资客还是公司化运营的“倒买倒卖”二手房，都有一个共同点：不会选择涨价幅度比较大的房源。尤其是今年行情异常火爆，城西一带的九莲新村、翠苑小区、古荡小区，因为房价涨幅过快，考虑到溢价空间及风险系数，被收购的房源量在减少。杭州二手房精装出售模式风险与收益并存“这有点类似于专门炒二手房的‘黄牛’。”浙江中原首席分析师荆海燕分析：此类模式能否盈利基金519003是有前提的，一是二手房市场大成价值成长要一直上涨；二是收进时的价格要低于市场价且总价控制得比较低。“低价买入二手房、装修后再出售的模式是基于客户需求的市场细分。”房多多二手房全国交易运营总监刘星认为，这种模式虽然迎合某些客户的需求，但在装修质量或者房屋隐性的质量问题等方面容易产生纠纷，未来市场需要进一步规范。杨先生向记者透露，有的投资客相对厚道，房子从买进到卖出，周期大概在5~7个月，其中有两个月时间用于房子散味；但有部分投资客为了尽快赚取价差，压缩整个装修工期，一两个月内完成全部装修，装修完立马挂牌到各大中介公司出售。“如果装修材料不好，购房者光靠肉眼是看不出大成价值成长的，只有入住后基金519003才能发现问题。”杨先生说。另一位业内人士则直言，“二手房不像新房，会有几年的质保期，过户后所有的问题需买家自行承担。”杭州市房地产中介行业协会副会长盛夏表示，对于杭州二手房市场出现的这种新潮流，截至目前还没收到过类似不良投诉。不过还是要给购房者提个醒，碰到这种房源，需要买卖双方充分沟通、全面了解所购房产的相关情况，尽量避免隐形法律风险。如果确实涉及到中介机构违规操作的，可以向主管部门反映。