天气即将入夏，地产股却仍在寒冬。

根据4月26日收市价统计发现，A+H市值超200亿人民币的34家房企中，市净率小于1的共22家，占比高达65%。碧桂园（02007.HK）、融创中国（01918.HK）、中国海外发展(00688.HK)等销售巨头纷纷“破净”。

作为拥有43家千亿销售房企的行业，房地产在资本市场却正处于“冰河世纪”，以致于股民不禁哀叹：每次翻红都是清仓机会。据山西证券数据，截至4月23日，地产板块动态PE为8.2倍，处于近10年较低水平，估值仅高于银行板块。

房企真的被低估了吗？还是地产赛道已被市场抛弃？

地产股陷入“冰河世纪”

2020年低迷已久的地产股，在2021年初曾有过短暂的高光时刻。

2月25日，地产板块整体大涨，上证地产指数(000006.SH)为6665点，近20家A股地产公司涨停，一扫此前阴跌连绵的阴霾。诸多券商齐称，土地集中供应政策发布后，资金充足的规模房企相对占优，对龙头规模房企算是利好。

就在投资者认为，地产股终于要从底部爬升时，此后一天该板块黯然下跌，直到目前仍未止住颓势。数据显示，截至4月26日收盘，上证地产指数为6240点，已跌回2月25日大涨前的水平，低于2月24日的6291点。

“地产股真是深不见底。”4月26日当天，有股民在投资论坛表示。

有房企今年股价已然“腰斩”。据记者统计，截至4月26日收盘，美好置业（000667）、华夏幸福（600340）年内股价跌幅分别高达53.09%、50.97%；禹洲集团（01628.HK）、首创置业（02868.HK）、泰禾集团（000732）期内跌幅分别达22.50%、22.14%、18.65%。

行业巨头也未能“幸免”。今年来“宇宙房企”碧桂园股价已跌去12.41%、中国恒大（03333.HK）股价跌去9.53%，万科A（000002）跌去3.48%，保利地产（600048）跌去11.50%，招商蛇口（001979）跌去11.89%。

从市净率表现看，许多房企不是已经“破净”，就是在“破净”路上。截至4月26日收盘，中国海外发展市净率仅0.68、碧桂园市净率为0.99、融创中国为0.97，保利地产和中国恒大分别为1.05、1.03，已逼近“悬崖”。

“作为资本市场市值体量较大的板块，无论基金还是机构都会对地产进行一定比例的配置。”中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，但今年以来，各地相继祭出楼市调控举措，市场预期发生了一些变化，目前地产股整体确实不太好。

从板块资金流向可见端倪。据山西证券统计数据，上周（4.19-4.23）房地产板块资金净流出46.5亿元，3月份以来板块资金总体呈流出趋势。个股方面，万科A、保利地产、招商蛇口、华侨城A（000069）等公司净主动卖出。

基金持仓比例也持续降低。据中国平安研报数据，2021Q1末基金房地产行业持仓占比1.68%，较2020年末降0.09个百分点，连续五个季度下滑，已处于2013年有数据统计以来最低水平，相对标准行业配置比例低配1.07个百分点。

公募基金前十重仓股分别为万科A、保利地产、碧桂园服务、华润置地、金科股份、中南建设、金地集团、新城控股、绿城服务、永升生活服务，持股总市值分别为260亿元、98亿元、62亿元、26亿元、19亿元、18亿元、17亿元、11亿 元、11亿元、7亿元。

今年来经历了一波上涨行情的华侨城，则被大股东火速套现减持。3月19日晚，华侨城A公告，前海人寿及一致行动人钜盛华计划在15个交易日后的6个月内，以集中竞价方式减持公司股份合计不超过1.64亿股，不超过公司总股本的2%。

短期预期仍未改变

多家地产龙头业绩不达预期，是地产股在近期再度杀跌的主要因素之一。4月22日，万科发布一季报，期内实现营业收入622.64亿元，同比增长30.33%；实现归母净利润12.92亿元，同比增长3.44%；房地产开发及相关资产经营业务收入毛利率为16.1%，较2020年全年下滑6.5个百分点，主要和地价占房价比例提高有关。

房开毛利率大幅下滑，让投资者大跌眼镜。一季报发布第二天，万科股价随即跌去3.20%，4月26日仍未止住跌幅，当日报收27.70元，跌幅1.39%。美银证券研报指，万科首季毛利率较其全年预测低，损益利润表现有延后，今年或进一步呈弱势。

万科的业绩，在很大层面上折射了行业的普遍困境。

“去年楼市销售数据整体不错，但另一方面，大企业都增收不增利，这种现象越来越明显，市场预期怎么会好？”卢文曦直言，炒股炒的是未来预期，但房地产利润率正回归制造业水平，没有太大想象空间。

克而瑞数据显示，2020年在66家行业典型上市房企中，绝大部分企业的利润率水平呈不同程度的下行。其中毛利率、归母净利率下行的房企分别达到62家和51家，毛利率和归母净利率双降的房企达到47家，占比逾7成。

再看行业环境，从“三道红线”、房地产贷款集中管理、到集中供地，调控政策从企业、银行、政府等多维度进行管控。债务增速被限制，高杠杆模式行不通，房企弯道超车的大门已被锁死，商品房销量也即将步入“无增长时代”。

“目前地产板块估值处于历史底部，悲观预期尽显。低估值背后，也反映了市场对房地产的担忧。”一位券商分析师表示，去年以来房企债务爆雷事件接连发生，映射出行业的风险因素。另一方面，随着商品房销量有见顶趋势，未来房企的利润从哪里来？

值得注意的是，调控“组合拳”压制了市场对房地产的预期，另一方面也利于行业环境趋于平稳发展。随着地产进入“大鱼吃大鱼”的时代，政策环境将倒逼房企调整发展模式，回归注重现金流安全、提升综合竞争力的经营本质。

银河证券直言，目前政策已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。当前行业估值处于近10年低位，2019年主流地产公司分红率均值31％，投资性价比凸显。

与此同时，多家机构对“集中供地”极为关注，认为如果一二线城市土地溢价率下降，房企毛利率有望得到改善，这将是板块估值修复的重要因素。

在机构看来，房地产行业销售利润率已经筑底，2021年有望边际改善，市场将从过去追求爆发转向具备持续健康发展能力的房企，地产股届时也将逐步走出阴霾。