如何破解大城市住房难题，促进住房租赁市场健康发展？

4月21日，在由中国建设银行联合相关机构发起主办的首届浦江住房租赁高峰论坛上，上海交通大学安泰经济管理学院特聘教授陆铭表示，破解大城市居住难题首先要在供给侧改革，加大建设用地投放总量。

其次是在用地结构上做文章。陆铭认为，即使像上海、深圳这样高房价的城市也存在商业地产相对闲置的问题，接下来要探索如何让闲置的工业用地和商铺用地更多地向住宅用地转换。

陆铭以及团队调研发现，人口重回市中心成为大城市人口流动的方向，伦敦、东京等城市在上世纪八九十年代出现人口回流中心城区现象，这种现象在中国的大城市也越来越明显。“在2008年左右，上海新增生产性服务业岗位大量集聚在中心城区趋势就已显现。因此，上海出现人口重回中心城区现象并不意外。”

因此，陆铭认为，公租房建设的空间布局上要考虑到人口布局可能会越来越趋向于中心城区的情况，其次要考虑在郊区的地铁沿线建公租房。

“低收入群体对地铁的依赖性超过高收入群体，未来郊区新城布局公租房和廉租房要考虑离地铁不太远的地方。”陆铭说。

2020年中央经济工作会议上提出要解决大城市的住房问题，今年两会政府工作报告再次强调，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强认为，未来中国租房市场非常大。“中国城镇居民未来会有1/3租房子住，会用1/3的收入来支付房租等相关租赁费用。”

易居企业集团CEO丁祖昱则认为，这一比重在大城市中会更高，可能超过40%。“上海有300万套以上的租赁需求，服务近千万人，差不多上海40%的人都是在租房子。”

长租市场目前面临的最大问题是租赁收益率低。

丁祖昱谈到，与2019年相比，房价涨了很多，但租金却很稳定，甚至在某些城市出现下跌，其中上海下跌6%，南京下跌10%。

“目前租赁市场的租金回报率或者简称房租/房价比，绝大多数不到2%，这还是毛租金收益率，实际上，毛收益率最少要达到5%，净收益率不能低于4%，否则长租房市场难以持续发展。”柴强说。

柴强认为，房价和房租逐步回归到正常，最终要通过很长的慢跑，目前来看政策要在取得成本上发力。

“首先是利用集体建设用地，利用企业闲置的土地，特别是城区中低效利用的厂房、商业办公用房改建成为租赁住房；其次是降低租赁住房的运营费用，特别是把非居住房屋改建为租赁住房的用水、用电、用热成本；第三是提高租赁住房的经营收入，实行精细化管理，提高出租率；第四是降低租赁住房和运营的融资成本。”柴强说。

陆铭还认为，促进租赁市场发展还要逐步实现租售同权。“公租房所附带的权力和买房子和商业市场上租房的权力应该是平等的，比如青年公寓租客在办居住证时受限制，我认为毫无必要。”