建业地产:走不出的中原,降不了的负债
(原标题:建业地产:走不出的中原,降不了的负债)
日前,建业地产股份有限公司(以下简称“建业地产”,00832.HK)公布了2020年财报。虽然两年前就喊出要“走出中原”,但仍未改变业绩严重依赖河南市场的现状。也正是因为未能全国投资,使其核心盈利指标因为区域市场的调整而出现下行。
严重依赖河南市场
虽然早就在喊“走出中原”,但建业地产却仍就坚持“蜗居”河南。
年报数据表明,2020年建业地产实现销售金额1026.42亿元,同比增长1.5%,整体销售业绩和2019年基本持平。
从结构上来看,重资产的合同销售金额为人民币683.40亿元,同比减少约为4.8%;轻资产的合同销售金额为人民币343.03亿元,同比增长约为16.9%。轻资产所占比例由2019年的29.01%提升至33.42%。
虽然新晋为千亿房企,但是在第三方研究机构看来,它还没有真正进入“千亿俱乐部”。根据克而瑞公布的2020年度百强房企销售排行榜单数据显示,建业地产销售金额为712.1亿元,排在第57位。如果按建业地产自己公布的销售规模来进行排名,能够挤进前50位。
两年前,董事长胡葆森在2018年度业绩会上表示,将会有条件地走出河南,然而到现在为止,“走出中原”仍然只是停留在口头上。从区域结构来看,建业地产仍旧选择深耕大本营河南省,2020年河南的销售贡献占到了建业地产销售的99%,其中郑州合同销售额为人民币153.0亿元,占总销售额的22%。而河南省外的销售额仅5亿元,全部来自海南。
而在未来两年内,业绩高度依赖河南区域市场的局面依然得不到改善。截至2020年末,建业地产土地储备5411.33万平方米。从项目分布情况来看,建业地产共有243个项目,其中240个位于河南,3个位于海南。可见,大本营河南地区未来预计仍然是其业绩的主要贡献来源。
虽然建业地产目前仍旧是河南区域市场的龙头老大,但它却无法做到高枕无忧,因为竞争的压力在悄然上升。从市场占有率来看,随着河南市场的竞争日益激烈,2020年建业地产在河南的市场占有率达10.78%,较2019年小幅下降0.4个百分点,为2016年以来市场占有率首次出现下滑。
资产负债率超90%
在国内房企中,鲜有资产负债率超过90%的公司,但建业地产就是其中一家。
年报数据显示,2020年度,建业地产资产负债率仍然高达91.10%,已经连续两年保持在90%以上的高位水平。
而实际上,近年来建业地产资产负债率一直不断攀升,偿债压力一直不轻。在最近5个财年,2016年度的资产负债率最低,但也达到了84.21%,高于行业平均水平。随后该指标一路走高,并在2019年度突破90%关口,达到91.25%的峰值。
在所有负债中,流动负债占到了大头。数据显示,截至2020年末,建业地产流动负债合计达到1306.39亿元,占比高达87.49%。即便是负债水平较高的头部企业如碧桂园,流动负债占负债总额的比例也不到85%,比建业地产要低。而财务稳健型房企如中国海外发展,该数值更是低至61.37%。
据悉,建业地产准备分拆子公司上市,此举释放出的信号,分明透露出对资本市场、对融资的渴望。
核心盈利指标下行
在行业毛利率整体向下的大背景下,偏安一隅的建业地产也被“拖下水”,核心盈利指标出现不同程度的下滑。
年报数据显示,2020年,建业地产实现主营业务收入433.21亿元,同比增长40.75%,主要系交付面积增加所致。在房地产行业毛利润率整体下行的背景下,其毛利润率也从2019年的26.0%下降至2020年的19.9%,同比下降了6.1个百分点。
亿翰智库认为,建业地产毛利率下滑主要有以下两个方面的原因:(1)由于受到疫情的冲击,建业地产在部分城市采取销售去库存策略,盈利空间有所下降;(2)车位销售的毛利润率由2019年的46%下滑至30.7%,拉动整体的毛利润率下行。
此外,净利润率也明显下滑。2020年报数据显示,年度溢利为21.02亿元,同比下降13.0%;净利润率降至4.9%的低位,较2019年度下滑了3个百分点。
但根据平安证券近期发布的研报数据显示,通过对样本房企长期跟踪监测结果显示,截至今年3月末,虽然地产行业净利率同比小幅下降2.3个百分点,但均值仍然达到13.5%,这显然要比建业地产净利润率水平高出不少。
而实际上,最近两年建业地产净利润率水平一直处于下降趋势中。历史数据显示,在2018年度,建业地产净利润率为9.6%,已是近三年来最高水平。
而对于建业地产净利润率水平持续走低这一现象,业内分析人士认为,在一定程度上与业绩过于依赖河南市场有很大的关系。相对来说,河南区域市场主要以刚需为主,产品溢价率不高,难以获取更高的利润。
想要改变这种现状,走出中原并积极布局高能级城市,或许是其中一个选择。
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