大清早上班路上，旺财准时就收到了统计局的70城数据。看看数据，只想推推鼻梁上的墨镜，微微一笑。
　　不出所料，楼市已被冰封，一线城市房价稳稳稳。调控下的热点二线城市几乎都齐刷刷地缩小涨幅，成都甚至出现微降。排在涨幅前列的已被被长沙、郑州等之前相当低调的一些城市取代。
　　旺财此前一直说，调控就是要稳房价!稳房价!稳房价!所以三一重工股票吧，包钢股份股票分析虽然这些热点城市大部分还是在继续涨，但涨幅已经大幅缩小了。当然也可以换成统计局的说法：一二线城市降温了!而且，10月下半个月比10月上半个月跌了一滴滴哟。
　　旺财一贯的观点是长期看好的死多派：调控的效果只是短期的，不能改变一二线城市房价长期看涨的趋势。同时，一线城市随着集聚效应的不断增加，房产的价值必定超过二线。
　　不过，长期看多，短期也难操作。所以，旺财请来了一位朋友，他对于紧接着的下一波行情看得更清晰。
　　旺财这位朋友，宋会雍，知名地产公司资深研究员。有十几年的房地产市场研究和咨询经验，擅三一重工股票吧长基包钢股份股票分析于大量的市场成交、销售数据和调查结果分析和判断市场，对一手房和二手房市场状况都有独立见解。
　　在他看来，目前一线城市已经挖不出金子了，但二线城市却还有机会。首先要清楚：这轮房价涨，是谁撑起来的?
　　这一波价格的上涨，驱动点主要在“地王”，而且突出特点是国企、央企拿地王更多。土地卖了高价，自然带动对未来房价的预期。
　　在这段时间，一线市场有了一个和以往不同的变化——投资客不来了。投资客原本在每一波市场上涨中都起了很大的作用，历史上最高曾经占到成交量的40%。但这一轮他们的作用非常弱，成交占比一三一重工股票吧直没有包钢股份股票分析超过10%。
　　作用最大的是谁?自住改善需求人群。
　　行将结束的本轮行情，是投资者出货、自主改善需求接盘。从交易房屋类型上也能看出这种变化：1000万元以下的特别好卖，尤其是600万元到800万元的区间;1000万以上的豪宅也卖得掉，但价格上涨非常迟缓;公寓类产品受欢迎，别墅类产品少有人买。
　　一句话，置换型购房者的比例上升非常快!
　　举个上海的例子：2015年年初，内环线以内通过置换改善的比例是7成多，2015年年底到了9成，目前仍然是9成;中环线以内已经到了8.5成;中外环三一重工股票吧间201包钢股份股票分析5年年初置换改善买房的比例是5成，年底上升到7成多到8成;外环线以内现在的置换改善购房人群也接近8成了。
　　这个数字变化透露出来的信号是，购买力主要是改善的人群带动的，先卖房，再买房。这和之前的情况相比发生了明显变化，说明房屋购买力一层一层往下深挖得也快到底了。刚才上海的例子中，未来房价提升，还是只能通过改善型人群来实现，但再改善已经越来越难，房价提升也不会出现和过去两年类似的情况了。
　　进行到现在，一线城市的房价，挖得差不多了
　　一线城市一直都有限购，即便是现在部分银行信誉收紧，也有年三一重工股票吧尾信贷额度包钢股份股票分析告罄的阶段性因素。再次调控能够暂时压制需求，但大家对未来发展走势的判断不会发生太大转变，甚至，反弹的预期还会变得更加明确。
　　但还会“弹”得像过去这么厉害吗?实际上，经过了2015年到2016年的这一轮上涨，一线城市的房价已经被挖掘得差不多了，很多指标都发生了逆转。
　　还是以上海为例，首先是非户籍外来人口的逆转。2009年之前，上海的城市新增人口每年能增加50万到60万，2009年新增80多万，2010年开始连年快速下降，到2015年，新增人口变成了负数——人口净流出了。
　　近几年出生三一重工股票吧率低，户籍人包钢股份股票分析口在下降，现在新增人口也没有了。这会导致本来比较稳定的人口结构被破坏，而人口结构会进一步影响购房需求。
　　其次是租赁市场。上海的房屋租赁价格通常每年都有小幅上涨，但2016年3月之后房租就不涨了。这说明居民收入没有增加且人口在净流出，直接的结果就是未来租金回报率进一步下降。
　于是在政府调控的作用之下，一线城市会横盘比较久的时间——可能比历史上曾经任何一次的调整时间都会更长、程度也会更深。长期的横盘，会让一线城市的房价会出现下调空间。
　　所以目前，一线城市整体购房需求已经到了临界点
　　包钢股份股票分析现在一线城市的二手房领域渐渐出现愿意接受还价的卖家了。
　　虽然政策是10月就开始陆续出台，但市场变化在9月就发生了。二手房中介门店新增来客的数量明显变少，说明这一波置换的热潮到尾声了。短期内，置换型改善群体的房价到顶了，而今年的成交主要就是置换改善人群在买。一线城市整体的购房需求已经到了一个临界点了。
　　当市场出现波动的时候，购房最坚决的是刚需人群，改善需求的弹性比较大——市场不行就停下来等。这也会造成一个情况，未来中高端物业的价格最不稳固，高端房的销售折扣可能是所有类型里最大的。
　三一重工股票吧　房地产市场一包钢股份股票分析直有种说法：高端房最保值、升值快。但这要看环境：在上涨周期里，这部分房子确实是涨价最快的，而在市场被调控的时候，最先跌的也是中高端房。本地户籍家庭不允许买第三套房，外地投资客不允许买房。只有改善型需求有能力、有资格买中高端房，而这部分需求又是弹性最大的，情况不好就不换了。
　　市场结构决定了中高端房的价格弹性最大。置换型人群的目标区间内、600万元到1000万元的住宅，未来10%的价格弹性空间是可期待的。
　　这意味着：二线城市还蕴藏着一波未来行情
　　一线楼市的潜力没那么大了，那二线城三一重工股票吧市呢?
　　在最近的调查里我们发现，二线城市中的南京和苏州投资客的比例都相当高。南京的购房者中投资客的比例超过3成，苏州购房的投资者比例甚至接近7成。而上海投资客最多的时候也只占购房者的4成。
　　一线城市早早就限购了，而且限购的措施不断优化，二线城市此前却没有这么严的限制。同时，二线城市、计划单列市有被一线城市挤出的人口，同时也有来自周边城乡的人口净流入，在就业、教育、医疗和产业经济上也具备相对优势。
　　因此，二线城市未来房地产市场的大致变化会走北上广深的老路，它们的**还会被再次挖掘，直到像一线三一重工股票吧城市一样，把本地改包钢股份股票分析善需求也挖掘殆尽。
　　从目前来说，二线城市至少还蕴藏着一波未来行情。尽管现在二线城市也全面限购，房价也会有下挫的过程，但这只是压低了市场情绪，并不是购买力不足。等到市场逐渐接受和消化了政策或者限购松绑，**还会再次释放。到那时，成交量持续攀升，带动价格上涨。这个过程会比较长，可能需要3年以上的完整周期才能实现。
　　二线城市的下一轮上涨和2015年到2016年的一线城市行情相比，相同的是置换需求到顶、投资客离场，达到基本平衡，不同的是量价的涨幅不会有那么大。
　　短期内，一二线城市三一重工股票吧调控还可能加码，直到包钢股份股票分析需求被挤向三线城市
　　这轮调控的主旨是控风险。严查拿地的资金来源，防止风险传导到银行，范围也会越来越广，企业发债的资金和信贷的资金都不能用于拿地;通过限购，把需求挤到三线城市帮助去库存。
　　政府一直乐见于房地产市场向上发展，所以即便出政策去杠杆，也不会抽得那么狠。主要还是要通过引导资金的合理分布来降低风险。资金集中在企业和投资者手里很容易高风险。
　　如果达不到挤压需求去三线城市的效果，政府可能会在一二线城市限购的持续期和力度方面进一步加码，还有可能进一步扩大范围。