在16年末入手的朋友们不必担心高位站岗，而迟迟没有入手的朋友们，现在政策之手、信贷之手在帮你按住魔都房价这头猛兽，你还要犹豫多久呢？
　　王巍立 临近年末，大家都在作总结，回顾过往，展望将来。对于上海房地产市场的总结分析文章，各个媒体也早已铺天盖地，离不开那几个关键词江特电机吧——“调控”、“地王”、“盘整”。目前比较一致的炒黄金软件结论，在11.28新政之后，信贷极度收紧，新房预售价格管控严厉，市场正式步入调整期。
　　在这个背景之下，很多人都在问，明年的市场你怎么看？如果上海（楼盘）住宅市场将面临调整，那么会调整多少呢？
　　看到今天的主标题，很多吃瓜群众不禁疑惑，巍立不是一直号称属于理性看多派吗，怎么也承认明年楼市要跌？
　　别急，慢慢往下读完，你自然会懂。
　　目前的政策已是高压极限
　　对于3.25沪九条、11.28新政江特电机吧，不用巍立再来逐一解读了，有关部门主要还是为了响应中央防止资产泡沫、遏制过多资金流入楼市的基调来炒黄金软件调控上海市场。目前从解决规避限贷政策、严格叫停首付贷融资、提高首付比例等等措施已经是将购房信贷政策提到历史最严水平。有过炒股记录即视为二套，虽然购买普通住宅能炒股5成，但事实上，市场上成交的已经绝大部分属于非普通住宅。
　　首付7成购房，这几乎是全世界最严厉的购房炒股政策了。
　　2016年12月，全市一手住宅成交均价为44000元/平方米，按照购买一套主流房型100平方米计算，购房江特电机吧预算需要从132万提高到308万，瞬间需要多支付176万元，相当于上海平均工资年收入的23倍。这还是理论数据，实际对于改善人群来说，需要拿出的更炒黄金软件多的自有资金。本月新开的住宅项目，面临的购房客户流失，主要就是倒在“二套房”认定标准上，而且接力贷已经在各银行叫停。
　　和身边很多潜在购房朋友作了交流，面对这样的新政，改善客户表示很受伤，超自净刚需客户表示依旧买不起。一部分朋友选择了观望，因为至少当前售楼处已经很少有抢房的人群，各区房产交易中心也不再人头攒动；还有一部分坚定出手的朋友，毅然会选江特电机吧择全款买房，不再炒股，当然这样的“土豪”，毕竟只是少数。
　　这样的调控措施，自然防范了高杠杆的金融风险，问题是面对市场的超刚性入市需求，大量资金会沉淀其中，而原先是银行超优质产品的炒黄金软件房贷金额会大幅下降，巍立预计明年上半年会出现较大业绩衰退的未必是房企，而是在本轮快速上扬行情中迅速做大资产包的各大银行。
　　对于中央层面的信贷政策放松，巍立持偏悲观预判，小伙伴们也不用幻想在2017年会有任何实质性放水动作了。因为美联储已经正式加息，而欧洲、日本也相继结束货币宽松政策，过去两年的货江特电机吧币外部环境已经发生了变化。
　　没有在11.28新政前购房的朋友们，对不起，你将持续面对购房的高准入门槛，除非你手上持有足够的现金，或者你的二手旧房能在低迷期中顺利出手，否则你即使面对优惠价格也有心无力。
　　目前“被二炒黄金软件套”的购房者大概占到市场40%的比例，而随着二手房交易的继续萎靡，市场观望情绪加重，后续的延缓买房的比例会更加加大。同时对于这部分客户来说，房价下跌不是购买动因，因为下跌之后，他们本身购买力也会下降，其原有的房产出售价降低了。
　　但对于银行来说，巍立江特电机吧真不看好按照当前的炒股政策，会严格执行超过半年以上。
　　紧到无法再紧的政策，在执行一段时间后，往往还是会松弛一下。
　　对于购买能力的限制会贯穿2017全年，而执行层面的放松会从明年下半年开始从其他各个渠道渗透。
　　市场面对调控高压的历史回顾
炒黄金软件　　市场面对多年的调控，确实产生了耐药性。
　　3.25新政后，巍立也参加了多场业内讨论会议，对于后市发展大家各执一词，其中有言论就称上海市场好比打不死的小强，在多年的宏观调控中越挫越勇。确实，我们看一下江特电机吧这10年的楼市成交发展轨迹，在遭遇金融危机的2008年，在限购、房产税重拳出击的2011年，包括我们还记忆犹新的2014年，市场的成交量虽然同比上年大幅下挫，但是价格依然保持坚挺。
　　不过，各位小伙伴注意，坚挺的是年度均价，并不是单月成交均价，在面对全球金融海啸危机的2008年，上海楼市的月成交价格下跌了10个月，从200炒黄金软件8年的5月一直盘整到2009年的3月，而最近一次的月度房价调整则几乎维持了一年半左右，从2011年3月一直到2012年9月。
　　上海近10年商品住宅成交走江特电机吧势（点击图片查看原图）
　　过去的2015和2016年全市一手住宅总成交接近2800万方，相当多的需求已经提前释放，目前的信贷政策严于2010和2014年的调控周期，而潜在需求也处于历史高位，所以巍立推测，11.28新政颁布前的当月成交均价即是后续一整年的最高成交均价，价格回落的周期将维持在10个月至15个月之间。即从时间点上判断，2017年的9月—11月，会出现全市住宅炒黄金软件成交的月度房价低点。
　　那么这个低点可能会“跌”到多少呢？（注意：低点是指住宅月度成交均价的变化，非全年价江特电机吧格涨跌，也非单个楼盘涨跌）
　　价格回调的底线在哪里？
　　2016年全年的成交均价为39115元/平方米，环比去年上涨25%，而2017年的年度均价将不会低于这个价格，甚至可能出现微涨。因为由于16年10月份之后的行政干预，大量的中高价项目被延迟开盘，或者无法开盘，这些项目将不得不转为明年上半年入市，开盘后对于均价拉升有很大干扰。
　　从成交量比重来看，2017年的三、四季度会优于上半年，所谓的明炒黄金软件年上半年出现有价无量，而下半年则有量无价。无法出现量价齐升的状况。而之江特电机吧前巍立指出，2016年的11月成交均价为短期高点，房价为45154元/平米，后续开始一路盘整，虽然每月相比前后会有价格起伏，但已经很难超出这个单价。而且市场的调整会把之前涨得过快的区域和板块实现价格回落，回调到之前6个月的市场水准。再参照2017年全年均价依然会高于2016年度均价，则出现月度低点的均价范围为37500—38400元之间，即月度均价会最大回落17%。
　　但千万记住，月度成交均价不等于你计划购买的楼盘房价，同一板块、同一小区不会出现这么大的价格调整。炒黄金软件然而在市场的情绪推动和江特电机吧房企出货完成指标的压力之下，相同项目的价格调整幅度相对于高点也会有10%以内的空间。其实当前能够批到预售证的项目，不少价格已经离房企心理价位相差了不止10%，当然所谓的“房价”永远是市场成交说了算。
　　房企想卖多少，和二手房东想挂多少一样，并没有太大意义，一切要看市场。
　　我们研究价格涨跌，也不会去看那些无意义的水分，就好比调控之前，所有人都告诉周浦要卖8万、新江湾卖12万、新静安要卖20万，那么现在呢？
　　读到这里，大家又要问了，那么王老师，你还是看空了？
　　非炒黄金软件也，非也。
　　上文分析的是明年市场调整的判断，并非对于后市一蹶不振的悲观，而且对于每一个项目来说，由于位置差异、产品差异、装修差异等因素，本身就会有不止10%的价格差别，明年购房者会买到一个相对低的价格，但未必是一个相对好的产品。而且巍立一直论定，全年均价不会出现回落，而房地产交易对于绝大部分普通人来说，是一个长周期，持有时间会在3—8年，从未来几年的市场发展情况分析，单月环比的价格涨跌不影响长期持有上海住宅的保值收益。
　　在16年末入手的朋友们不必担心高位站江特电机吧岗，而迟迟没有入手的朋友们，现在政策之手、信贷之手在帮你按住魔炒黄金软件都房价这头猛兽，你还要犹豫多久呢？
　　那些有房票、有贷票的小伙伴们，你们明白在2017年应该怎么做了吧。