2016年是楼市年也是一个地王年。2016年1-9月全国300城共成交土地15,585宗，土地收入总额达到19,262亿元，同比大增40%。其中，住宅用地出让金总额15,021亿元，同比增加56%。仅前三季度的“卖地收入”就已超2015年全年收金，二线城“地王诞生”领跑全国。这一年来，多地上演“地王盛宴”，成为本轮房中国创业板价上涨的风向标。对于地价快速上涨，一名房企负责人直言，南方基金净值如果说房价是一日千里，地价则是一日万里。

　　内地房地产发展模式源自香港，基因相传，利好虽具，积弊同在。中国内地房地产发展至今，已是经济的重中之重。按联合国核算标准推算，目前它实际上占有全国五分之一的经济活动、四分之一的居民消费、三分之一的财政收入和二分之一的社会财富。虽然内地地大人多，大小城市楼市表现各异，政策回旋空间较大，但也要正视问题本质之所在，调控楼市需要有清晰的目标模式和科学的政策设计，才能破解剪不断理还中国创业板乱的房地产难题。透过香港楼市近三十年的发展，或多或少可以给内地以警示。

　　香港楼市三十年里经历一南方基金净值轮半周期变动　　

　　香港楼市问题由来已久，于今为烈。长期以来，香港同时面对两大需求：自住需求和投资需求。投资需求包括短线炒卖需求和长期投资需求，资金来自本地和境外，一直是香港楼市的主宰。由于投资需求可以无限大，资金频繁进出香港，加上金融危机频仍冲击不断，带动香港楼价大起大落，在楼价螺旋式上升的同时，呈现出很强的周期波动。

　　中国创业板过去三十年，即在整整一代人的时间里，香港楼市就经历了一轮半的大周期变动，一路上亢奋与悲愤交集，辉煌与苦难并行，经历了鲜花和泪水的双重洗礼：

　　上一轮周期从1984南方基金净值年至2003年结束，历时19个年头。香港进入后过渡期后，前途渐趋明朗化，投资信心不断上扬，大量资金入市炒作，导致楼价一路暴升至1997年回归初期，13年间楼价(指私人住宅价格，下同)飙升九倍，而同期名义人均GDP只增加3.4倍，与购房能力相对应的家庭收入升幅更小。当时虽有不少人抱怨买不起楼、通胀急升和贫富分中国创业板化，但高楼价带来的正面资产效应，包括强劲的内部需求、超低的失业率、激增的工资收入、丰腴的企业盈余以及充盈的政府财政，使整个社会沉醉在虚假繁荣当中，甚至误认为是“经济奇迹”。

　　然而，资产效应毕竟是一把双刃剑，总在泡沫顶峰逆袭。1南方基金净值997年10月亚洲金融风暴席卷香港，迅速刺破本地楼市泡沫，楼价在一年内调整近半。随后更是祸不单行，又遇上美国网络泡沫破灭和突如其来的SARS冲击，致使楼价下泻不止。在SARS肆虐最严重的时候，楼价比1997年高峰期大跌三分之二，即一个在高峰期中国创业板以600万元购入的普通住宅，在SARS期间市值只剩下约200万元，十多万个负资产(拥有的房屋市值低于银行按揭炒股)个案由此产生。

　　与此同时，负面资产效应即刻从天而降：内部消费和投资双双下滑，经济陷入严重衰退，失业率急升三倍以上，通货收缩持续了68个月之久，财政更是连年赤字。更不幸的是，由于许南方基金净值多人丢掉饭碗，涌现出大批个人破产案例，高峰期时每月有数千人到法院排队申请破产；由于一些女生对下嫁给负资产阶级心有不甘，连带许多人婚姻都受到影响。

　　在香中国创业板港面对严重困难的时刻，2003年，中央政府推出CEPA(大陆与香港为打破贸易壁垒签署的《关于建立更紧密经贸关系的安排》)和自由行，对恢复经济信心至关重要。加上国家入世后进出口大幅攀升，带动香港经济走出谷底，楼价逐渐企稳并进入新一轮上升周期，迄今正好也有13个年头。其中2004-2005年为恢复期，楼价年均上涨超过两成；2006-2009年为稳定期，期间虽受全球金融海啸影响，楼价仍每南方基金净值年上升7%。2010年后随着经济逐步恢复，投资资金加快入市，带动楼价加快攀升，至2015年9月到达新顶点，与2中国创业板009年金融海啸低位相比，楼价劲升近两倍，比1997年高峰期还高出77%。政府虽然多次出招调控，楼价仍居高难下，最近半年内地炒楼资金南下，楼市亢奋，风险不断累积，楼价大有冲关破顶之势，逼使政府不得不出台调控政策，抑制楼价。

　　住宅成为投资品 超出普通人购买力

　　必须指出，特区政府推出这些政策调控楼市，短期内可以见到一些效果，但始终是仅能治标，不能治本，因为这是香港房屋发展模式固有的内在缺陷，影响既深南方基金净值且远。

　　这一说法似中国创业板乎不好理解。在做深入剖白之前，大家不妨先来观察一个全球华人都十分熟悉、且争先为之的现象：在香港，不少朋友想多买一、两套住房作为长线投资，当房东，靠租房维持生活，希望早早退休享受生活。这本来无可厚非，如果楼价涨幅不超过收入升幅，当然不是问题；但如果楼价涨幅长期大大高于工资升幅，就会出现极端不平等现象：收租佬的财富不断膨胀，长期租房者不仅沦为无产阶级，可能还要一辈子为收租佬打工，甚至连为房东打工也不可得。

　　香港房地产模式刚好是滋生如上所述的不平等现象的温床。经过多年的不断演进，现中国创业板已成为利益南方基金净值严重分化、牵一发而动全身、单靠市场手段已无法根治的结构性难题，一系列矛盾和问题便由此而生。

　　从社会层面看，由于楼价升幅长期快于家庭收入，早已抛离绝大多数普通市民、尤其是年轻一代的购买能力。权威数字显示，1985-2015年，香港私人住宅价格猛升逾16倍，人均名义GDP却增加不到6倍，安居负担指数平均高达1.51，在发达经济体中属最高水平。换句话说，香港上一代人用当时的收入，可以买一个面积70平米的普通住房，这一代人只能买到25平米。目前在香港大量出现16中国创业板-25平米迷你房，售价依然高达300-500万元。

　南方基金净值　再来看国际调查机构Demographia的研究结果，目前香港楼价中位数为港人每年收入中位数的19倍，意即一般打工仔不吃不喝19年才勉强买得上一个小单位，比例为全球最高，也创下近11年最高纪录。其结果是绝大多数人的居住条件都难以改善，常常为人诟病：目前港人平均居住面积仅有15平米；约120万人受到高租金和恶劣居住环境的煎熬，包括窝居在面积只有数平米的㓥房(即房中房，香港出租房的一种)、笼屋(即床位寓所中国创业板)的基层市民和租住私人住宅的中产市民；由于多年来房价大幅攀升，年轻一代更加买不起房子，居住、就业和婚姻都受到影响，部份人对前途失去信心。此外，南方基金净值香港拥有私人自置居屋的比例只有53%左右，近半市民无法分享资产增值的好处，造成社会分化、甚至分裂。

　　高楼价衍生经济问题 势必影响社会稳定

　　从经济层面看，香港以高楼价为重心的经济结构衍生的问题，早已浮出台面，近年来不断趋于激化，突出表现在经济结构出现三化现象，即泡沫化、空心化和劣质化。具体来看：

　　其一，经济结构泡沫化是核心问题，具体表现在地产炒作淩驾于正常生产活动之上，地产收益远高于生产收入，资产泡沫游戏成为最受睛睐的经济活动；地产泡沫带动通胀急升骤降，成为决定香港经济总量增长的南方基金净值关键因素，如1988-1997年香港名义GDP总量劲升两倍，人均GDP由1万美元猛增至2.7万美元，其中有2/3是由通胀带来的。地产泡沫带动租金急升，使企业经营成本大增，导致经营环境恶化，也阻止外部竞争者进入。

　　其二，经济结构空心化，始于上世纪八十年代香港把工中国创业板业转移出去，本地则乐于依照“前店后厂”分工模式发展支援服务，没能积极打造品牌和运用科技创新推动转型。由于资本热衷于追逐资产收益以及缺少科技及产业政策，导致在欧美和其他三小龙蓬勃发展的资讯科技等新兴产业，在香港难以立足。高度依赖服务业的结果，是经济结构存在极大脆弱性。

　　其三，经济结构劣质化，这是香港经济未能跟随世界潮流转向知识经济的恶果，一方面表现在传统优势产业未能转型升级，增值能力不断下降，另一方面表现在近些年来发展较快的产业，大多数是低增值产业，如旅游业，无形中国创业板中降低了整体经济素质。本世纪以来香港劳动生产率平均每年仅提升2.5%，远低于八、九十年的水准，就是经济劣质化的综合反映。

　　经济泡沫化、空心化和劣质化产生了一系列不良后果，除了加据经济循环波动、拖慢经济增长、带来高通胀以及收入差距扩大和贫困不断蔓延外，还造成就业结构低质化和不稳定。目前香港所谓的全民就业，是建立在高楼南方基金净值价基础上的，一旦楼价出现大调整，全民就业状态就会被打破，反过来会影响经济和社会稳定。

　　总而言之，香港政府重拳调控楼市，朝着正确中国创业板道路迈出了重要一步。但从根本上看，要解决香港早已固化的房地产滞胀模式，需要有一整套以提升房地产生产效率为中心、以改善居住条件为目标、同时又能促进经济增长和财富公平分配的长远房屋发展策略，关键是要在保护居住权上狠下功夫，使香港真正成为一个市民安居乐业和体现公平正义的好地方。