日前，市住建局印发了《江门市市区商品房预售款监管实施细则》(简称：《细则》)，进一步规范商品房预售款的收存和使用行为，维护商品房预售交易双方当事人的合法权益，促进房地产业的健康发展。《细则》自11月1日起实施，有效期为5年，台山市、开平市、鹤山市、恩平市参照执行。《细则》强调，商品房预售款在商品房项目竣工验收交虚拟炒股付使用前，只能用于购买项期货市场价格目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的工程施工进度款及法定税费的款项，不得挪作他用。开发企业违规使用商品房预售款和直接收存商品房预售款的，可处以违法用款额百分之十以上百分之二十以下的罚款。

　　A 银行须按监管部门意见拨付预售款

　　商品房预售款是指预购人依照房屋买卖合同的约定，预先支付给房地产开发企业，在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项。据介绍，市住建局根据《城市商品房预售管理办法》和《广东虚拟炒股省商品房预售管理条例》等法律、法规，制定了《细则》。经市法制期货市场价格局审查同意，《细则》自11月1日起实施。

　　《细则》明确，市住建局负责蓬江区、江海区商品房预售款收存和使用的监督管理，新会区住建局负责新会区商品房预售款收存和使用的监督管理。购房人向开发企业购买预售商品房时，应依合同约定将房款存入该预售项目的预售款监管账户(简称：监管账户)。开设监管账户的商业银行(简称：监管银行)必须严格按照监管部门的核准意见拨付预售款。

　　《细则》强调，商品虚拟炒股房预售款在商品房项目竣工验收交付使用前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的期货市场价格工程施工进度款及法定税费的款项，不得挪作他用。

　　B 三方共同监管预售款的收存和使用

　　《细则》明确，开发企业申请《商品房预售许可证》前，应当与监管部门及项目所在地可设立监管账户的商业银行共同签订《江门市区商品房预售款专用账户监管协议书》(简称：《监管协议书》)，开发企业、监管部门及监管银行三方根据《监管协议书》共同监管商品房预售款的收存和使虚拟炒股用。

　　三方签订《监管协议书》时，须明确监管账户名称和监管账号。开发企业有多个商品房预售项目的，应分别单独设期货市场价格立商品房预售款专用账户。监管账户性质为专用账户，实行专款专户、专款专存、专款专用，且不得使用除支票以外的结算方式(如开通网上银行、手机银行、支付结算卡等工具)，同时不得提取现金。

　　《细则》还指出，需要使用监管银行POS机收取预售款的开发企业应签订与该预售项目监管账号对应的银行POS机业务协议书，该POS机业务协议书作为《监管协议虚拟炒股书》的附件之一，提交给监管部门备案。监管银行和开发企业变更该预售项目监管账号对应的银行POS机业务协议书内容的，应及时向监管部门提交已变更的银行POS机业务协议书重新办期货市场价格理备案。

　　C 监管各方均有法律责任

　　《细则》要求，预售项目在办理商品房所有权初始登记前，对应的监管账户结余金额不得少于已收存商品房预售款总额的5%。监管账户涉及的所有商品房预售项目在办理商品房所有权初始登记后，开发企业可以向监管部门申请撤销账户监管，该预售项目商品房预虚拟炒股售款监管协议同时终止。

　　监管部门应建立预售商品房监管账户档案，及时掌握各监管账户的使用情况。开发企业在获得监管银行按月出具监管账户预售款资金收支情况的对账单后，应附上已售房屋房款期货市场价格收缴情况明细表，于每月10日前报送监管部门核查备案。

　　各商业银行应建立监管账户的托管系统，并预留与监管部门信息系统对接的数据接口。监管部门会不定期对各预售项目的建设进度及预售款拨付情况进行监督检查。

　　记者注意到，开发企业违反《细则》虚拟炒股规定使用商品房预售款和直接收存商品房预售款的，监管部门会责令其改正，降低或者注销其房地产开发资质，处以违法用款额百分之十以上百分之二十以下的罚款。

　　监管银行违反《细则》规定拨付商品房预售款和监管部门违反《细则》规定期货市场价格同意使用商品房预售款的，上一级主管部门会责令其改正和追回流失款项；给预购人造成损失的，依法承担连带责任。

　　施工企业、监理企业不按项目建设实际进度，提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规使用商品房预售款的，主管部门会责令虚拟炒股其改正，将其违规行为记入企业诚信信息系统，并依法对相关责任单位和责任人予以处理。

　　监管部门及其他有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法追究行政责任。

　　购房者：

　　各种方期货市场价格式缴交的预售款 都要存入监管账户

　　《细则》要求，开发企业不得避开监管自行直接收存购房人支付的商品房预售款。开发企业应将与购房人签订认购书时已收取的定金，在与购房人签订买卖合同后，及时转入虚拟炒股监管账户。开发企业与购房人签订买卖合同时，选择任何缴款方式都必须明确每一期缴款的具体时间及金额，并按缴款方式填写《商品房预售款缴款通知书》(简称：《缴款通知书》)。

　　《细则》还明确，开发企业与购房人网上下载签订《商品房买卖合同》时，必须将“房屋交易网上登记系统”网上联机打印的《缴款通知期货市场价格书》交给购房人，并由购房人直接到该预售商品房项目的监管账户开设银行缴交商品房预售款(可在该银行的任何网点缴款)。购房人按照缴款通知单履行相关缴款义务后，收款银行或转账银行须按缴虚拟炒股款通知单记载的内容在银行系统“摘要”栏注明购房地址或购房人姓名，并向购房人打印银行入账凭证(该入账凭证须注明购房地址)，同时应在《缴款通知书》第一、二联上加盖业务专用章后连同银行入账凭证退给缴款人，第三联可作为银行入账凭证的附件。购房人凭《缴款通知书》第一、二联及银行入账凭证向开发企业换领交款票据，《缴款通知书》第一联及银行入账凭证作为办理合同登期货市场价格记备案的要件之一。

　　《细则》指出，购房人用POS机缴交预售款的，应在开发企业的POS机回单上注明购房人姓名及购房地虚拟炒股址，并与开发企业一并在《缴款通知书》第一、二联上签名(章)(该签名须与买卖合同签名一致)。POS机回单及《缴款通知书》第一联作为办理合同登记备案的要件之一。购房人通过网上银行转账缴交预售款的，应打印网上转账清单，在清单上签名、注明购房地址及房款已转入的监管账户号码，并与开发企业一并在《缴款通知书》第一、二联上签名(章)(该签名须与买卖合同签名一致)。网上转账清单及《缴款通知书》第一期货市场价格联作为办理合同登记备案的要件之一。

　　开发企业在确定监管账户收到购房人支付的首期虚拟炒股房款或按买卖合同约定的商品房预售款后，应当自签订买卖合同之日起30日内，向管辖的监管部门办理预售合同登记备案手续；监管部门应当自受理之日起20日内予以登记备案。

　　购房人申请办理按揭炒股(含公积金炒股)的，炒股银行应按照借款合同、买卖合同条款中的约定将购房人的按揭炒股由炒股银行直接转入该按揭房屋所在预售项目的监管账户。

　　房企：

　　申请商品房预售期货市场价格款的几种情况

　　房地产开发企业如何申请商品房虚拟炒股预售款的拨付使用呢？据介绍，开发企业必须按照申请预售许可时提交的预售项目建设工程进度用款计划合理支付有关工程款，申请使用商品房预售款时，由工程总承包单位、工程监理企业、工程建设行政主管部门确认工程进度。《细则》强调，各区工程建设行政主管部门负责对其核发施工许可证的开发项目工程款使用情况进行监督，勘查工程进度。那么，房企在申请商品房预售款支付施工进度款、各项费用或税金、购房人退房款时，应该提供什么材料和如何办理呢？

　　申请支付施工期货市场价格进度款

　虚拟炒股　开发企业申请拨付使用监管账户内商品房预售款，用于支付预售项目建设施工进度款的，须如实填报《商品房预售款使用申请表》(网上系统打印)，申请使用的预售款全数拨付到开发项目工程总承包商的指定账户，并向监管部门提交以下材料：

　　1、商品房预售款使用申请表(此申请须开发企业、项目工程总承包企业、监理企业、工程建设行政主管部门共同确认签字盖章)；

　　2、监管账户余额单；

　　3、上期申请款划出监管账户回单(首次申请的不用提交)；期货市场虚拟炒股价格

　　4、已支付的工程进度款凭证或需要支付的工程款请款书；

　　5、其他能够证明需要支付工程款的材料。

　　申请支付各项费用或税金

　　开发企业申请拨付使用监管账户内商品房预售款，用于支付向政府部门缴交的各项费用或税金的，须如实填报《商品房预售款使用申请表》(网上系统打印)，并向监管部门提交以下材料：

　　1、商品房预售款使用申请表；

　　2、监管账户余额单；<虚拟炒股br />
　　3期货市场价格、上期申请款划出监管账户回单(首次申请的不用提交)；

　　4、该预售项目已缴交政府部门相关费用、税金的凭证或缴费、缴税通知书；

　　5、其他补充材料。

　　购房人退房，申请退回预售款

　　预售项目初始登记前，开发企业与购房人解除购房合同需要退回购房预售款的，向监管部门提交以下材料：

　　1、商品房预售款使用申请表(网上系统打印)；

　　2、双方解除合同申请材料；

　　期货市场价格3、原购房人缴款证明；

　　4、原购房人银行账户；

　　5、其他必要补充的材料。

　　监管部门核准同意的，应在《商品房预售款使用申请表》加具预售款划入原购房人账户的意见，交开发企业到监管银行划出购房预售款。

　　存在严重质量问题的项目

　　不予正常办理用款手续

　　《细则》指出，监管部门根据虚拟炒股开发企业诚信信息进行奖惩管理，对诚信企业提供便利化的服务；对严重失信的企业从严审核预售款申请。

　　监管部门应当自收到开发企业使用商品房预售款申请之日起5个工作日内给出答复；对符合《细则》规定的，应当同意其使用；对不同意使用的，应当以书面方式说明理由。另外，监管银行向开发企业拨监管账户内预售款时，必须凭监管部门加具同意拨付意见的《商品房预售款使用申请表》进行拨付。

　　《细则》还明确了不予正常办理用款手续的情形：

　虚拟炒股　1、开发企业存在违法违规行为导致工程停工的；

　　2、预售项目工程建设存在严重质量问题的；

期货市场价格　　3、其他违反商品房预售资金管理的行为。