3·15“国际消费者权益日”即将到来。买卖二手房时，如何维护自身权益，卖得放心买得安心？昨日，广州市房地产中介协会发布报告，总结了去年广州市二手房交易纠纷案例情况。去年，该协会全年共受理消费者投诉纠纷87宗，同比上升74%；去年投诉纠纷总量，占全年中介促成二手房交易总量的0.0058%。经协会调解成功程短期投资广生撤诉的案件共14宗，占总投诉量16.09%，共为消费者挽回经济损失9.92万元。

　　去年二手房交易纠纷调处类案件四种情形

　　1、中介公司违反《广州市存量房网上交易规则》，擅自制作网签合同、变更网签合同内容、撤下网签合同，或者不配合撤下网签合同。

　　2、消费者认为中介公司隐瞒房屋的情况，主要包括：认为中介存在隐瞒房屋或卖方真实情况、房屋存在共有人、房屋存在*押、房屋未缴纳土地出让金、户口被占用、房屋权属变更、*押、楼龄、建筑面积、建筑时间、存在短期投资租程广生赁，非业主唯一物业，未补缴公摊面积费用等。

　　3、消费者认为中介公司未尽告知义务，未审核购房人购房资格，业主房屋处分权，为查封或为未取得不动产权证的房屋提供中介服务，协助制作阴阳合同，促成交易前未尽查册义务等。

　　4、由于交易一方履约意识不足，或交易出现问题后双方不愿让步等导致合同无法继续履行。此类案件通常都会涉及诚意金、定金、违约金或中介服务费等经济纠纷。

　　案例1

　　签“独家委托协议”未设期限被违约
短期投资
　　业主宋某想将广州市房屋出售后再在珠海购买一套房屋，于是委托中介出售房屋，放盘一段时间后看楼的客户不多，宋某接受了A中介公司建议，与其签订了1个月的独家委托协议，利用该中介公司分店较多的优势增加成交机会。

　　在独家委托期内，A中介公司一直尽力介绍买家，期间有客户看中，但因价格原因未能成交，直至委托期限到期也未能成交。中介公司与宋某商量，希望宋某与其续签独家委托协议，业主宋某看到中介公司在委托期内已尽力带客看楼，于是签了独家委托协议，该协议未明确约定委托的起止日期。

　　半年后，经另一中介公司介绍，宋某与买家周某达成交易并完成过户手续。A中介公司得知此事后，认为续签的独家委托协议未约定委托时限，宋某将房屋出售给周某的行为违反了独家委托期限内不得私自出售房屋的约定，要求宋某支付其协议约定的成交房价3%的违约金。而宋某认为A中介公司是利用其信任和疏忽，将续签独家委托协议的有效期一栏划去的行为不合理，其续签的有效期也应是1个月，卖房成交时已过半年，不存在违约，无须支付给A中介公司违约金。而中介公司表示，续签协议时，业主宋某是同意不设定委托期限的。

　　律师：程广生可主张条款无效

　　法律咨询服务中心律师周冬云分析，该案中续签的独家委托协议中未明确约定委托时限，中介公司在未支付对价、也没有相应措施保障业主权利的情形下，认为自己可以永久享有对涉案房屋的独家委托权，有违公平原则，损害了委托人的权益，委托人可向裁判机构主张相关条款无效。

　　由于目前楼市波动大，房价变动较快，独家委托协议对业主选择其他中介公司进行限制的同时，也应当对委托期限做出明确约定，以限制中介公司的权利，使双方权利、义务基本相当。

　　案例2

　　买房前没核实楼龄 损失数万元

　　2016年9月，林女士委托某中介公司为其寻找房源。后中介公司向林女士推荐了位于越秀区的一套楼梯楼房屋。林女士到现场查看房屋后，对该房屋总体比较满意。看楼过程中业主高某提供房产证及身份证给林女士查验，并告知林女士其不是该房屋一手业主，该房楼龄应在1995年前后，经与业主高某磋商后，双方最终确定以325万的价格签订了合同，林女士支付8万元定金给业主，及支付了部分中介服务费3万元。

　　之后，短期投资林女士委托按揭公司办理按揭手程广生续，办理过程中，按揭公司告知林女士，经产权查册该房屋建筑时间是1990年，故无法申请20年的公积金炒股，仅可申请15年的商业炒股。林女士表示商业炒股年限变短，商业炒股利息比公积金炒股利息高，月供比原计划高出不少，月供压力太大无法承受。

　　经与业主协商，业主表示可解除合同，但只能退还部分定金4万元。林女士认为在委托中介公司寻找房源时，就已告诉中介公司自己需要办理20年的公积金炒股，签约时经纪人杨某又承诺一定可以办理20年的公积金炒股，造成这种情况中介公司有很大责短期投资任，故要求中介公司退还中介服务费程广生及赔偿损失的定金。

　　而中介公司认为杨女士现场查验过房屋及房产证，业主也口头告知其楼龄大约在1995年前后，且公司从未做过一定可以办理20年公积金炒股的书面承诺，现在无法交易不是中介公司的责任，故不愿退还中介服务费及赔偿定金。林女士与中介公司多次协商无果，无奈之下将中介公司告上法院。

　　建议：到房管部门查册了解房屋信息

　　通常，公积金炒股对房屋建筑结构、建筑时间的要求较商业炒股的要求更高。

　　购房人如需按揭购房的，建议应程广生认真核实房屋建筑结构、建筑时间等信息，对于房产证中未记载的信息，可前往房管部门进行产权查册，以进一步查明相关情况，切勿在未核实的情况下签署合同。

　　如果房产位于广州市中心6区，可就近到不动产登记中心任意一个档案利用窗口查询；如所查询的房地产位于番禺、花都、南沙、从化、增城等区，则需分别到房地产所属区的档案利用窗口进行查询。申请人可凭本人二代身份证原件直接在窗口设置的自助查询机打印《广州市不动产登记查册表》。

　　案例3
短期投资
　　交易延期业主涨价 无奈解程广生除合同

　　2016年5月，买家丁某通过某中介公司介绍，看中了业主梁某位于荔湾区的某物业。经过多次的上门看房，丁某最终与梁某达成一致交易意向，愿意以260万元的价格购买该房屋。在签订房屋买卖合同前，丁某告诉梁某正在办理入户广州的户口迁移手续，预计两个月后能办好，就可向银行申请按揭炒股，预计最迟签约后3个月可获得银行同意炒股通知书，并正式办理交易过户手续。梁某同意了丁某提出的过户时间要求，于是双方签订房屋买卖合同，丁某支付梁某5万元的定金。
短期投资
　　由于某些原因，直到8月底丁某程广生的户口迁移申请迟迟未能办好，更不用说去银行申请房屋按揭手续了。梁某在这3个月内也多次书面催促丁某一起去办理网签等交易过户手续，但丁某因户口问题始终无法办理后续手续，丁某希望业主能够再宽限一个月。但由于房价上涨，梁某周边同类房屋已涨到300多万元，梁某认为自己已多次催促丁某办理过户手续，已尽业主业务，而丁某无法配合办理手续已违反了合同约定，故提出可以再宽限2个月，但丁某要以300万元的价格购买房屋，要不就没收定金解除合同。丁某无法再拿出更多资金，无奈只能与梁某解除合同，短期投资并支付了2万元的中介服务费。

　　分析：无法约定时间交易过户，也要给中介费

　　根据《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。”案例中丁某就是对办理入户迁移时间等估计不足，导致最终无法根据合同约定时间办理炒股及交易过户手续，而且还需支付中介服务费。

　　作为买方，在签订房屋买卖合同前除了需要准备购房资金外，也要对自身的购房资格进行评估。